住宅購入アドバイザー雑記:マンション買うなら私はこう(13.02.25)

都心では、新築時よりも高く売れた、新築時と同じ金額で売れた、というマンションがあるらしい。柏市で営んでいると、書籍やニュースでしか聞かない噂レベルの話でしかないが、新築の供給が少ない、新築マンション用地がない都心では、ありえるのか。

バブル期には、入荷待ちが長いため、新車よりも中古が高いというセルシオ現象があった。これは早く欲しいという感情的な面とバブル期でお金に余裕があったから起こったもの。

マンションの場合、一にも二にも立地という特性があるため、需要が多い、価値がある立地で、新築がなければ中古にまわり、供給が少なければ、中古といえども価格が上がるということなのか。

東京都内だから、すべてがこのようなことが起こるものではない。千葉県なら震災前の浦安エリアくらいなもので、柏市とその近隣エリアでは、なかなかそういうことは起こらない。

では、千葉県のようなベットタウン、郊外の地域なら、マンションの購入をどう考えるべきか。

まず、思いつくのは、資産として考えるのではなく、消費として考えるということ。家賃と同じように、毎月の支払いを消費として考える。消費だから、マンションの価値が下がることは気にしない。

購入をすると住み替えがしづらいというマイナス面がある反面、賃貸よりも建物内外の質感が違う、防災面も優れているケースが多い、同じ建物に暮らす方の定着率が高い、などの利点があり、どちらを取るか、家賃と支払い額を比較しながら検証する。

そうは言っても、なかなか割り切れない人は、支払い総額とマンションの価値低下分を合算し、月毎、年毎にどれだけの支出になるか、賃貸と持ち家、マンションごとに検証してみるといいのかもしれない。

マンションを購入する場合の費用は、住宅ローンの返済、固定資産税、管理費、修繕費、マンションの減価分。

計算例として、毎月5万円の支払いで年60万円、固定資産税10万円、管理費と修繕費で月2万円で年24万円、年間支出合計94万円。10年後に2,000万円で買ったマンションが1,000万円で売れたとしたら、年100万円の支出となり、支払い額と合わせて年194万円。

年194万円を月額にすると約16.7万円。賃貸が同額なら、使用価値(質感の満足度、設備の快適度)や持ち家ステータスなどが分譲マンションの方が上だから購入の方に分があり、家賃が10万円なら、使用価値に6.7万円の支払いをするかどうか判断する。

この使用価値に換算する金額を抑えるためには、購入価格と売却価格の差を埋める必要がある。2,000万円→10年後1,500万円なら、年50万円と支払い額を合わせて年144万円(月なら12万円)となり、家賃相場から差額を出して判断する。

購入価格と売却価格の差を小さくするには、マンションの特性である立地にこだわることとか、新築時からの急激な価値低下の流れが落ち着いた中古マンションにすること。

千葉県でも、柏市などの郊外でも、やはりマンションは立地が大きい。主要駅、ターミナル駅で、さらに、駅から徒歩3分、徒歩5分圏内のマンションは、中古になってからもある程度の価値が維持されやすい。

中古マンションの市場動向を見ていると、各地域ごとに、落ち着く価格帯というものがある。その価格帯近くになってから購入すると、その後の落ち方は緩やかで、実際の金額も小さい。

矛盾するようだが、資産価値が維持されやすい高額なマンションを購入するか、価格が落ち切った購入しやすい金額帯のマンションにするか。

手ごろなマンションを自宅として購入し、自宅であることの様々な恩恵(税制、金利など)を受け、返済が終わったら売らずに賃貸として家賃を稼ぎ、新しく手ごろなマンションを買う、というサイクルを繰り返すというのが、私の個人的な考え。

私は、高額帯にチャレンジして資産形成をするという器ではない。10年ごとに生活も変わり、クルマと同じようにライフスタイルに合わせて住み替えるという遊牧民タイプでもある。



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