住宅購入アドバイザー雑記:ワケあり物件(11.03.07)

最近、理由があって相場よりも安い不動産を狙って購入されるという方が増えていると聞きます。理由(ワケ)があって安いということから、このような物件を「ワケあり物件」と呼んでいます。(単純です)

では、このようなワケあり物件の“ワケ”とは、どのようなものがあるのか、代表的なところをご紹介します。

・事故物件(心理的瑕疵物件)

購入される方、暮らす方が、心理的に嫌がる“かも”しれない可能性がある事故(心理的瑕疵)が、建物内もしくは敷地内であった物件。

事故にもいろいろあり、主なもので、自殺、他殺、事故死、焼死、孤独死など人の生命にかかわるものと、火事などの物質的なものがあります。(単純な病死は事故ではないという見解が一般的です)

不動産になにか問題があるというわけではなく、心理的な嫌悪感ですので、この感じ方は、人それぞれです。さらに、内容によっては気にならないというときもあり、格安なことから、事柄を確認したうえで、ご購入される方も多くいます。

・周辺環境

当該不動産でのことではなく、周辺環境による理由で割安になることがあります。ニュースになるほど目立つものでは、隣地もしくは近所に、騒音おばさん、ゴミ屋敷が存在するというもの。

さらに、暴力団事務所、風俗店という顕著なものから、工場、コンビニ、飲食店なども影響がある場合もあります。評価まで変わらないが嫌悪されるときもあるものでは、公園や学校など。主要国道や線路に接する不動産などは、住宅としてはマイナス評価になります。

さらに、隣接地のような近所ではなくても、高圧線、墓地、火葬場、清掃工場などが存在する場合、影響度(物理的、心理的)によっては、割安に評価されることがあります。

・経済的事情

これも不動産そのものに問題があるということではなく、所有者の経済的な事情により割安になることがあります。やはり最近ピックアップされる“任意売却物件”とは、競売という公的なところの強制的な売却になる前に、自ら売り出す物件のことです。競売よりも高く売却されることから、所有者にとっても債権者にとっても良い結果になる。

ただし、債権者側との協議が必要(債権者承諾条件付きなどと表記される)、瑕疵担保責任が免じられる、などのワケが生じます。そのワケをクリアできれば、その分と、売り急ぐケースや売らなければいけない事情などから、割安に購入できることになります。

・物件そのものに難がある

同じものがないと言われる不動産。その特徴は個性であり、高く評価されることもあれば、安く評価されるワケがあることもある。ワケあり物件のジャンルに入れていいものか迷うところですが、ワケがあって安い物件ということで紹介しました。

このワケは、法律的なものと物理的なものに分けられます。法律的なものは、当初から(違反)、もしくは、その後(法改正)の法律的な制限により、建て替えができない、できても用途が変更もしくは制限される、など。

また、法律的なものに、クリアされる可能性は高い(確実)が、ちょっと面倒な手続きが必要である、可能性はそうとう低いが、万万が一のときに問題が生じる、というものもあります。

物理的なものとしては、土地なら、不整形、高低差(道路から低いなんていうときも)、道路が階段、など。建物の場合、特殊な間取り、最新設備への対応不可、築年数や建物構造などが不明、など。

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ワケあり物件、これらは上のような様々な要因によりワケありとされているのですが、それらの要因は内容よって、気にする人と、特に気にしないという人がいます。

それぞれの要因をどの程度気にされるのか、さらに、その要因でどの程度割安になっているのかを比べ、買いだと判断されたなら、それはお買い得。逆に、この程度の割安さなら見送りと判断されたなら、それは賢明。

ワケを割安だからと前向きに考えられるのなら、ワケありもありかもしれません。ワケを後ろ向きに考えてしまうのなら、適正価格のノーマルな物件がいいかもしれません。当然のことですが、ワケもなく安いというものはありません、売主は高く売りたいのですから。

ここでご紹介したワケだけではなく、基本的な立地、資金、住まいの条件でも、不動産の購入は、すべてリスクコントロールです。どのようなリスクがあるのかを知り、それに対応できるか、対処を考えておくことが肝要です。



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