住宅購入アドバイザー雑記:相続と不動産(06.11.25)

“相続税”となると大半の方が基礎控除や課税価格の計算方法などから 相続税は課税されず、関係ないことも多いですが、 “相続”となると誰しも必ずというくらいに関係することになります。

「いやいや、うちには資産そのものがないから、相続する資産もなく、関係ないよ」 という方でも、借金も相続の対象ですから、関係します。

相続が発生した時、相続人になるのは、配偶者がいれば常に相続人になり、 その他、子供がいれば子供(孫)と、子供がいなければ親(祖父母)と、 子供も親や祖父母もいなければ、兄弟姉妹との組み合わせになります。

 1.配偶者+子供(子供が死亡していても孫がいれば孫)
 2.配偶者+子供も孫もいなければ親(親が死亡していても同様に祖父母)
 3.配偶者+1も2も該当しなければ兄弟姉妹

 想定相続割合は、

 1.配偶者1/2:子供1/2
 2.配偶者2/3:親1/3
 3.配偶者3/4:兄弟姉妹1/4

相続人になるべき子供が被相続人(相続財産を残して死亡した人)より 先に死亡していた場合、子供に子供(孫)がいれば、孫に相続人の立場は引き継がれます。

※相続人になるべき子供が相続を放棄(相続には参加しないよと)した場合は引き継がれない。

以上が民法で定められた相続の取り分になり、これを法定相続人、法定相続分と言います。

もし、遺言もなく、資産が全て現金なら、きれいに分けることができますが、 日本の場合はおそらく資産に不動産が含まれるケースが多いと思われ、 不動産は個々の要素がひとつひとつ違いますから、 誰がどこを取るということでもめることがあります。

不動産は共有で所有することが可能ですから、もし話がまとまらなければ、 法定相続分で共有するということで当座はしのげます。

しかし、相続人各自で事情は様々ですから、売りたい人、使いたい人と意見は分かれ、 使いたい人が売りたい人から共有持分を買い取れれば問題ありません。

なかなか話がまとまらないし、清算するほどの資産を持つ人が相続人にいないと、 いったん相続した不動産を売却して現金化し、きれいに分けようとなります。

このような事情で売り出される不動産は多くあります。この中には、兄弟や親戚とは言え、 別の世帯である複数の人が共同で売却にあたるわけですから、 売主側の意見がまとまらないこともしばしばあります。

早く現金化したい人は、多少安くてもいいが、急いでない人は、 時間がかかっても良い条件で売りたい。ここで不動産会社の腕の見せ所です。 どちらの味方をするわけではありませんが、不動産の市場や市況などを客観的に説明し、 みんながある程度の納得をさせられるか。

でも、これがうまくいかないことも多々あり、 購入側では、話がまとまるまで待たされることも。

購入する側としては、共有名義の場合、ひとりが承諾してもダメで、 全員が承諾する必要があるのは当然です。 実務としては、名義が被相続人から変更していない場合、 遺産分割協議書という書類を作成し、相続人全員が承諾していることを確認する必要があります。

※事前に作成してあればベストも、最悪不動産登記手続き時まで。



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