不動産ニュース考察:民泊、外国人所有、ペット飼育の可否と資産価値(15.12.08)

東京五輪にむけて、都心部の宿泊施設不足を補うために新しく生まれた「民泊」。羽田空港がある東京の玄関口の大田区では、民泊を認める条例案が可決された。

その一方、不特定多数がマンションに泊まることにより、マナー悪化、トラブルの発生から、さらに資産価値の低下まで影響があることから、快く思っていない人も大勢いる。このような背景から、住友不動産では「民泊禁止マンション」の販売をするようです(今朝の日本経済新聞より)。

これと同様の問題として、多数の外国籍の人がマンションを所有し、居住することで、文化や価値観の違いから、民泊と同様の問題が発生しており、資産価値の低下も懸念され、新築分譲時には外国籍の方への販売を抑制することもしているらしい。

ただし、民泊禁止のように管理規約で定めない限り、中古マンションを外国籍の人へ売ることは制限されず、また、購入することは可能であり、抑制されるのは新築入居時のみであり、将来にわたって維持されるわけではない。(人権問題的にも問題が生じる)

この民泊と同様の問題として「ペットの飼育可否」もある。ペットに関しては、様々な意見や好みもあり、飼育そのものの考え方は異なるが、専有部分内であれば飼育は認めてもいいのではないかと思う。(犬の散歩時などの取り決めは別途)

その理由の一つは、私有財産の利用に関して制限を強くしすぎるのはどうかということ。他の居住者に危険や迷惑をかけるのはいけないこと(騒音や振動はこの他にも要因はある)だが、迷惑をかけないのであれば、自身の所有不動産の中では許してもいいのではないか。

もう一つの理由は、ペットの飼育可否でマンションの資産価値が左右されるため。ペットの飼育人口と住居形態との関連データは未確認ですが、持ち家の半数の方がペットを飼育希望(将来の可能性含め)であれば、ペットの飼育を禁じているだけで、購入層の半分が対象外になってしまう。

購入層の半分しか売却の対象にならなければ、競争も激しくなり価格下落要因となる。お住まい探しを生で見ている感触から、ペットの飼育が禁止されていることで評価を上げる(禁止のマンションをあえて探す)方はごくわずかで、ペットの飼育が可能なら高く売れるのにと思うことは多い。

生々しい具体例として、弊社の目の前にある「グリーンタウン光ヶ丘」、このマンションはペットの飼育は不可です。ペットが買えれば1,000万円を超えてもいいというお客様もいましたが、当然この方は購入せず、結局、売れた金額は800万円。ペットの飼育可否だけで実に2割も下がってしまいました。

民泊の場合はマイナス要素の方が大きいため禁止にすることによる価値の向上(街並みを守る地区計画や建築協定などとニュアンスは同じ)に繋がるが、これから高齢化がさらに進み、また単身者が多くなることから、ペットの飼育に対する需要は大きくなると思われます。

さて、この民泊に関することも含め、今年は、不動産に関する出来事が特に多かったように感じております。

直近では「横浜のマンション傾斜事件、杭工事データ改ざん事件」。この他にも、宅地建物取引主任者から宅建士への改称、大手仲介業者による囲い込み問題、空き家対策問題と特定空き家の強制撤去の開始、中国を中心とした海外資本の日本不動産爆買い、など。

来年は、再来年の消費税再増税を控えた1年となります。前回と同様の駆け込み需要が起こるのか、景気低迷(日本も海外も)による不振が続くのか、見極めながら進めていきたいと思います。



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