不動産ニュース考察:中古住宅の価格構成には心理面が影響(14.05.03)

中古住宅、中古マンションを購入する人が、若年層を中心に増加していると、日本経済新聞の記事で紹介された。

「中古住宅、若年層の購入活発 13年度の首都圏成約件数が最高(2014/05/01、日本経済新聞)」の記事に、すべてのポイントが簡潔にまとめられているので、そのまま引用させていただく。

 中古住宅は新築に比べ割安な点などが受けて需要が拡大している。東日本不動産流通機構(東京・千代田)によると、2013年度の首都圏の中古の売買成約件数はマンション・戸建てともに過去最高だった。新築信仰の根強い日本の住宅市場だが、若年層を中心に中古への抵抗感が薄れてきている。東急リバブルは「20歳代の購入が増えている」という。

 13年度の首都圏の成約件数はマンションが12年度比13%増の約3万6千戸、戸建てが3%増の1万2千戸だった。首都圏の中古マンションは平均2600万円と新築の半分程度の水準だ。購入後にリフォームしても新築より2~3割安く済むケースが大半。新築は建設費上昇を背景に先高観が強い。コンサル会社のトータルブレイン(東京・港)は「新築に手の届きにくい若年層が中古を購入する」とみている。

 「中古購入者の大半がキッチンなどのリフォームを実施する」(東急リバブル)。間取りや設備を大幅に変更するリノベーションも広がっている。同事業を手掛けるリノベる(東京・渋谷)は「新築と迷う顧客が割安さから中古を選んでいる」という。

 矢野経済研究所によると、13年のリフォームの市場規模は消費増税前の駆け込み需要もあり12年比12%増の約7兆円だった。14年は反動減を見込むが、長期的には成長が見込める。国も20年に市場規模を2倍に拡大させる方針を掲げており、政策面での後押しも期待できる。

中古住宅、中古マンションが売れているということだが、さらに建物の状態や条件により取引される価格は異なる。個々の状況は分からないため、単純に、築年数により価格がどのように変動するか調べてみた。

戸建ての場合、価格に占める土地の割合が高いので、マンションをサンプルにした。

サンプル抽出条件)松戸駅・徒歩10分以内・60~70平米・成約事例。すべての成約単価は、駅からの徒歩時間と所在階による修正済み単価。加重平均により試算。

新築時を100%とした場合、築10年目までは80~90%で推移し、11年を超えると20年目まで60~70%、21年目を超えると40%を下回る。

不動産流通近代化センター(実質、国土交通省)のマンション査定マニュアルでは、築年数が1年経過するごとに段々と評価が減少するとなっているが、実際には、10年毎の節目ごとに価格のステージが変わる。

イメージにすると、マニュアルでは、なだらかな右下がりの直線となるが、実際の成約事例データでは11年目と21年目にガクッと落ちる階段状になる。

実際には、マンション全体、室内状況、取引時の社会情勢もあり、松戸駅だけのデータでもあるから参考程度に留まるが、ここから売り買いのタイミング計ることができる。

購入者側から見れば、築11年目(やや遅れて12年目)、築21年目(同22年目)の物件が狙いどころとなり、売却側から見れば、築10年目(少し早めて9年目)、築20年目(少し早めて築19年目)のタイミングで売却するほうが有利になる。

すべての人がこのことを知れば、国のマニュアル通りに価格も推移するだろうが、現実的には、このような知識を知っているかどうかで大きな差となる。人という要素が強い自宅の取引では、感情と行動心理という人間心理が大きく影響を与え、理論通りにはならない。

国も後押しをし、中古住宅の心理的な抵抗感も減り、成長が望めない景気動向から収入増加の期待がなく予算を抑える中古住宅は、これからさらに活発な市場を形成していくことは必然で、そこで有利に働かせるためには知識が必要となってくる。



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