不動産ニュース考察:消費税増税の動きと購入時期(13.08.04)

消費税増税の実行を決める時期である今秋が近づいてきました。消費税増税は確実視されてきましたが、増税率の変更や先送りなどの憶測(ガス抜き?)も出てきて、決定するまで注目の話題となりそうです。

今年に入り、消費税増税が確実と思われての駆け込み需要に、景気回復の期待感も加わり、不動産住宅市場は活況な状態になっております。

このような状況を見て、日本経済新聞では、「住宅は消費税が上がる前に買うべきか、上がった後に買うべきか――。」という切り口の記事を掲載(7/29)しておりました。

記事を要約すると、消費税増税による負担増と、住宅ローン減税(現金給付)の負担軽減を試算し(みずほ総合研究所)、8%に上がって時点では年収が多いほど恩恵が大きく負担が減少する、10%に上がった時は一部の収入以外はすべて負担が増える、というもの。

下記に、消費税、住宅ローン控除、現金給付の金額を列記してみました。家族構成(妻1・子2)、借入金額は年収の5倍、総予算は年収の6倍としその半分が課税対象の建物としました。▲の数字が大きいほど税負担が軽い。

年収500万円:借入金2,500万円、消費税(5%)75万円、消費税(8%)120万円、消費税(10%)150万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)20万円、現金給付(8%時)10万円、現金給付(10%時)40万円
→税負担(5%時)▲125万円、同(8%時)▲90万円、同(10%時)▲90万円

年収600万円:借入金3,000万円、消費税(5%)90万円、消費税(8%)144万円、消費税(10%)180万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)30万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)30万円
→税負担(5%時)▲110万円、同(8%時)▲156万円、同(10%時)▲150万円

年収700万円:借入金3,500万円、消費税(5%)105万円、消費税(8%)168万円、消費税(10%)210万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)40万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)10万円
→税負担(5%時)▲95万円、同(8%時)▲232万円、同(10%時)▲200万円

年収800万円:借入金4,000万円、消費税(5%)120万円、消費税(8%)192万円、消費税(10%)240万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)40万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)0万円
→税負担(5%時)▲80万円、同(8%時)▲208万円、同(10%時)▲160万円

年収900万円:借入金4,500万円、消費税(5%)135万円、消費税(8%)216万円、消費税(10%)270万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)40万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)0万円
→税負担(5%時)▲65万円、同(8%時)▲184万円、同(10%時)▲130万円

まず、この結果はモデルプランで試算したものであり、購入後の収入、家族構成、購入不動産の内容、などにより変化があるため、個々に検証する必要があるので鵜呑みにはしないことをお願いします。

ここで見えたのは、税負担だけを考えるなら、消費税8%時に住宅ローン拡充と現金給付の恩恵を受けた方がどの年収帯(1,000万円以下を想定)でも有利になるということ。

もし、今年に駆け込み需要が来ているなら需要の先食いをしていることになり、増税後(土地なら今年10月以降)の需要減少・地価低迷の恩恵も加わり、さらに有利になる。

ただし、このようなことは私に言われなくても購入をご検討している方は試算している可能性もあり、増税後(8%後10%前)まで待っているかもしれない。その場合、価格の下落の恩恵を受けることはできない。

不動産価格は、100万円単位で動くこともあり、税負担の増減分を軽く超えていく。現金で購入する方は、消費税額と市場動向のみであるため、さらに大きな影響となる。

結局、賭けになる部分もあり、税や市場動向の外部要因よりも、ご家族の内部要因で購入時期は決めるべきと思う。私見ですが。



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