不動産ニュース考察:勝ち組住宅の特徴(13.04.20)

総務省が発表した推計人口(2012年10月)によると、65歳以上の高齢者が初めて3千万人を超え、人口は28万4千人の減少となった。

高齢化と人口減に一段と拍車がかかっているこの現象は、不動産市場、住宅環境にも大きな影響を与えている。

28万人超の人口が減少ということは、それだけ、住宅需要の減少、居住空間の需要減少とも言え、千葉県なら、中堅どころの市が二つが失われ、その市の住宅がすべて不要になったと言える。

高齢者の増加は、老後生活施設などへの移住や二世帯住宅の増進などにより、今まで生活していた標準的な住宅の空きが増え、その分、供給が増えることになる。

人口動態から家が余る状況のなか、新規の住宅建設やマンション供給は継続されており、ますます住宅供給の過剰状態となり、不動産価格の下落要因となる。

マクロ的に見れば、家余りと供給過剰により、下落傾向にあるが、すべての不動産が同じように下落するわけではない。場所や物によっては、値上がりするものさえある、しかも珍しくない。

いわゆる勝ち組(値下がりしない、値上がりする)となる住宅、地域はどのようなものか。

最近の取引事例から、つぎのような特徴があると推察してみた。

マンション:高層階、南向き(開口広く)、駅近く(徒歩5分程度)

一戸建て:角地、区画整理地、子育て環境、地盤が良好、広い土地(建物は広さや個性は強みにならず)

地域:都心直結路線の駅近く(徒歩10分程度)、ランドマーク的な商業施設近く

これらのすべてに当てはまる必要はなく、地域、土地、建物のなにかに強みを持っていることが特徴。

不動産は、たった一人、気に入ってくれる人がいればいいのだから、その強みで売切れればいい。

国立社会保障・人口問題研究所より、2035年まで5年毎の人口動態予測(市町村毎)が発表されており、千葉県内の各市とも、2035年には、人口が大幅に減少することになる。

マクロ的に弱含みの市場環境に進む中、資産価値維持、売却までの出口戦略を考えて購入するなら、強みを見つけてこだわることが良い。

単純明快に強みになるのは、立地でしょうか。なお、この内容は、私の個人的な現場の感覚であることをご了承ください。



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