不動産ニュース考察:都市計画変更の影響(09.02.16)

船橋市に暮らし始めて足掛け30年。 家庭の事情もあって、私の家族と母は一戸建て、 父親は同じ町内にある分譲タイプの団地(千葉NT)で暮らしている。 この団地は昭和54年前後に建築されたもので築30年。

団地の場合、低層(5階建て)の建物複数棟(20棟)が広い敷地に建てられている。 一般的な分譲マンションと比べ、敷地にゆとりがあり、現在は低層のため、 もし、将来、建て替えになった場合、敷地の広さや上空の余裕などから、 かなり多くの戸数となって、もしかしたら得しちゃう? なんて不動産屋のような邪な気持ちがあることは否定できない。

しかし、この団地が所在する船橋市では、 多発するマンション紛争などを背景に、魅力ある都市環境を創造する目的で、 建物の高さの限度を20メートル(北部の低層住居が多いエリア) もしくは31メートル(南部の高度利用が既にされているエリア)と都市計画変更を行った。 このため、高層マンションを建てて得しちゃったという夢は幻となった。

※変更された都市計画(高度地区)の詳細はこちらで

今回の都市計画変更をお知らせするために、あえて題材にしたが、 不動産取引の現場に携わるものとして、父親が暮らす低層の団地が 高層マンションに生まれ変わるのは、地域の属性などから非現実的であり、 建て替えで儲けちゃおうというのは想定していない。

ただ、既に存在している高層マンションはどうなるのであろうか。

今回だけに限らず、都市計画変更に伴い、建築当時は適法であったが、 変更後の規制で引っ掛かってくる建物は、他にも存在する。 このような建物を既存不適格物件と呼ぶ。

通常、既存不適格物件の場合、過去に遡って規制を適用するわけではないので 違法建築物とは区別されるが、将来建て替えをする際、現在の規制内で行なわなければならない。 現在の建物は有効であるから建物の価値に影響はしないが、土地の利用価値が減少することから、 その分は資産価値が減少する。※既存不適格物件ということそのものでの主観的な価値減少もある。

今回の都市計画変更に伴い、約320件の既存不適格マンションが生まれてしまうとのことだが、 価値が減少した分に対して、補償などをするというのは考えづらく、 この点はどうなっちゃうのでしょうか。

高層マンションを購入して、満足して幸せに暮らしている方にとって、 (告知などはしていたと思うが)ある日突然、自分のマンションが既存不適格になって、 資産が目減りしましたと知らされたら、どれだけのショックを受けてしまうのでしょうか。 もちろん、資産価値が減少したからといって住宅ローンの返済が減るわけではありません。

以前、韓国の映画を見た際、ソウル上空から見た高層マンション・ビル群を、 すごいな~と感心した記憶がありますが、高層マンションそのものの歴史は浅く、 出不精になる生活スタイルや今後の修繕など見えづらい いろいろな問題を抱えていると改めて感じました。

私自身、高層マンションで暮らしてみたいな~という思いもあるのですが。



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