不動産ニュース考察:1.25出生率と不動産(06.06.04)

新聞の紙面に“1.25ショック”という言葉が舞い、 1月25日生まれの私は、思わずドキッとしてしまいました。 この数字は2005年の出生率です。単純に考えて、夫婦は二人だから、 出世率も2以上にならないと人口が減ることになります。

不動産屋から見ると、都心部には人が多すぎ、地方には少なすぎる。 人口の増減よりも偏りが深刻に感じますが、経済全体を考えると、 増減も長期で大きな影響を与えます。

現在の年金制度を維持するためには、大甘の政府見通しでも 出生率が1.4を維持しなければならない。 厳しくみればもっと出生率が上がらないとダメでしょう。

今回の発表で、ますます年金に対する不安感が募り、 先日の不正による不信感も加わって、未払い不払いが増えていき、 ますます破綻への道へ進んでいきそうです。

出生率は上がりそうもないですから、給付額減少、負担増加の道は避けられず、 これからの老後生活は自己防衛していくしかありません。 単純に言えば、老後資金をどう確保するか、いざという時の対策を考えるだけです。 貯蓄をすることと、住まいを確保しておくことしかありません。

さて、年金と老後の話はここまでにして、不動産市場に与える影響ですが、 人口が減るということは、不動産を利用する人や会社が減るということになります。

利用する人が減った分、供給をセーブしてというように コントロールできないのが不動産ですから、単純に需給関係は市場動向に直結します。 住まいが余れば、同じ価格ならより良いところ、同じような物件ならより良い物へと移ります。

このことを考えたら、クオリティの高い不動産→利便性や環境の良い場所・基本構造や 性能が良い建物が、何かの時に換金性を持たせます。換金性は売却するだけではなく、 リバースモーゲージやホームエクイティローンなどの担保価値としても有効です。

ここ数年ではないでしょうが、10年単位(20年後とか30年後など)で、 不動産価格は下落することも想定されますので、 多額のローン組みをして動けなくならないように、 少なく借りて残高を早めにゼロへとすることが大事です。 借金がなければ、金額は少なくても売却して動くことができますから。

この出生率低下=人口減から住まいの購入を考えると、 老後の住まいへの対応力がある不動産か、 低めの価格(借入額を少なく)で早く借入がない状態になれる 不動産を購入していく二つの道になります。

また、人口が減って不動産が余り価格が下落したら、 二つめの住まいを購入する人も増えてくるかもしれません。 平日は都心で通勤重視、休日は郊外で余暇重視とか。 この生活スタイルに適合する不動産を購入しておくことも手かもしれませんね。 自分が使うにしても、売却するにしても。

最後に余談ですが、出生率上昇させるために、政府や行政は、 手当ての拡充を中心に対策していますが、児童手当がちょっと増えたくらいで、 じゃ子供を生もう作ろうとなると思っているのでしょうか。

手当ての金額が桁一つ違って、毎月手当てが一人あたり5万10万と支給されたり、 出産一時金が100万円単位なら効果があるかもしれませんが、 大変な子育てを考えたら、そもそもお金うんぬんではないと思います。

もっともっと根源の基本的なことから考えていかなければダメなのではないでしょうか。



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