不動産市場と動向:相続税対策から貸家が増えても(17.07.17)

地価には実勢価格(時価)の他、公示地価、基準地価、固定資産税評価額など目的により複数の地価が存在するという不思議なことがありますが、そのうちの一つである路線価が国税庁より発表されました。

2017年は全国の標準宅地で前年比プラス、2年連続の上昇と発表されていますが、その一方で地方など下落している地点も多く、二極化傾向であることがわかります。(もう使い古されたくらいに出てくる言葉の二極化です)

そもそもこの路線価とはどんなものなのでしょうか。国税庁から発表されていることでもわかる通り、土地の相続税や贈与税の計算のために用いられるものです。全国の道路に付けられた価額であることから路線価と呼ばれ、公示価格の約8割とされています。

もし自宅が面する道路に「200」の表示があれば路線価は20万円(1平米)ということで、自宅の土地が100平方メートルなら評価額は2000万円と計算されます。

この相続税について、近年、大きな改正が行われ、大きな影響が出ました。改正内容は基礎控除額の変更で、相続人が三人の場合、改正前は基礎控除8000万円だったところが、改正後は4800万円となりました。相続財産が8000万円以下なら相続税の課税はなかったところが、基礎控除を除いた3200万円に対して課税されるようになったのです。

この改正で火がついたのが「相続税対策」です。そのうち、不動産分野で目立ったのが「貸家(アパート)建設」と「タワーマンション購入」です。

相続税節税のからくりアパート編:土地に貸家を建て付けることにより評価が下がる、さらに借入金を利用すればその分だけ相続財産から控除される。

相続税節税のからくりタワーマンション編:現金を不動産に変えることにより評価が下がる、借入金を利用する場合はアパートと同じ、さらに、マンションの場合、所在階が評価に反映されず時価と評価額の差額が大きく節税効果が高まる。(税法の改正により効果は減少しました)

さらに、この相続税対策を後押ししたのが、現在の低金利です。アパート建築、マンションの購入に伴う費用を低負担で調達できることにより拍車がかかりました。

この結果、必要以上の住宅が供給された結果、都心部でも空き家率30%超などという異常な状況にまで至ることとなりました。

しかし、空き家率の上昇、供給の増加は、不動産市場としては好ましくないかもしれませんが、借り手市場になるということから、賃借人はハイスペックな住まいを割安な賃料で借りることができるという良い面も生まれます。

なお、貸家が増えても、ファミリー層の物件は比例して増えていません。これは家主からみた投資効率や販売から考えた業績面への貢献など、供給サイドの思惑によるものです。さらに、郊外を中心に持ち家が安く提供されていることから、ファミリー層に関しては持ち家が中心になっています。

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