不動産市場と動向:任意売却の流れ(16.11.03)

不動産の売却にて、一般的な売却と任意売却の違いは、不動産の担保権者による抵当権抹消の応諾が必要であることです。

売主・所有者に借金があっても、売却する不動産に担保設定がなければ、一般的な売却となります。担保設定がされていても、担保の対象になっている借入金が全額返済できるなら、これも一般的な売却です。

任意売却は、売却する不動産に担保設定されている、その対象となる借入金の返済が売却代金でも不足する、そのため、債権者から抵当権抹消の応諾が必要になる。

売主が売りたくても債権者が承諾がでなければならないという関門があるため、任意売却の際には、債権者のことを把握しておく必要があります。

債権者は、銀行などの一般的な金融機関が代表的ですが、クレジット会社(信販)、貸金業(消費者金融)から一般企業、個人まで多種多様です。

一般的な企業や個人の場合、手続きや特徴がどうこうではなく、個別ごとの対応方法となります。近年増えている「住宅ローン破たん」の場合、住宅金融支援機構、もしくは、銀行のいずれかになるケースがほとんどです。

住宅金融支援機構では、旧公庫時代に「ゆとりローン」を大量に販売した結果、終身雇用の崩壊や景気低迷などから、多くの住宅ローン破綻者を生み、社会問題となりました。

返済が苦しくなって延滞が生じ、不動産を売却して債務の軽減を図る場合、金融支援機構(もしくはサービサー)へ任意売却申出書を作成して提出します。その後、売り出し価格の通知が届き、売却活動が開始となります。

この売り出し価格が「この金額から経費を除いた残額にて抵当権抹消に応諾する」の意味合いを持ちます。

一般的な金融機関の場合、返済の延滞が始まっても、保証会社(債権回収会社)からの代位弁済が行われないと任意売却を始められません。

任意売却での販売活動を開始したのち、定期的に債権者へ販売状況を報告することになります。その報告に際して、状況が悪い場合は値下げ交渉などを行います。

任意売却期間中、債権回収会社の対応は、期間を決めずに待ってくれる、一定期間だけ待ち競売申し立て、売却中から並行して競売申し立てのパターンに分かれます。

売却活動を通じて、買主が見つかった場合、購入内容を全債権者へ報告し、売却の承諾を得たのち、売買契約となります。

その後は、決済(代金の受領と借入金の返済など)に向けて準備をしてくことになります。

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