不動産市場と動向:任意売却の実務(16.10.31)

売却代金をもって、債務の全額返済ができれば問題ございませんが、債権者に残債以下の返済でも抵当権の抹消に応じていただくという不自然な取引となるため、実務も特別な部分があります。

まず、勘違いしてはいけないのが、債権者は抵当権の抹消に応じるまでで、債務の完済となるわけではなく、売却後にも返済しきれなかった金額が残債として残ります。

債権者としては、1円でも多い返済をすることで抵当権抹消の応諾をしたいという意向があります。(残る返済額を少なく)

しかし、代金のすべてを返済に回すということは現実的には厳しくて、どこかしらの妥協点を探すことになります。

債権者として、売却代金から必要な部分は仕方ないので、それ以外をすべて返済してくださいとなります。

売却金額から控除できる費用は、仲介手数料、抵当権抹消費用、マンションの管理費等の滞納額、後順位債権者の応諾料(ハンコ代)、差押え解除費用などです。(債権者により判断は異なりますので、すべての債権者が認めるわけではありません)

また、引越し費用についても、引渡しをしなければ売買代金の受領ができないという現実的なところから、一部の債権者では認めてくれる場合もございます。ただし、債権者の好意的な背景もあることから、実際の費用相当となる金額までで、ネットなどで書かれている金額(例は100万円)は信用しない方が賢明です。

任意売却では、債務者と債権者の関係となりますが、もし、他の債権も含め、人物的な連帯保証人がいる債務がある場合、他の方へ迷惑が及ばないか慎重に確認する必要がございます。

ただし、法的には、家族であっても連帯保証人などになっていない場合、債務を引き継ぐ必要はございません。(ドラマで親の借金のためになどとありますが、法的には返済義務はありません)

任意売却の場合、競売とは違い、債権者との調整以外は通常の不動産売買となんら変わりがありません。買主側は、一般的な売却物件でも任意売却物件でも、同じような取り引き条件を希望されます。

しかし、債権者との返済金額調整において、売却費用として控除してもらえない場合、実際には対応できる余力がないとなります。

そのため、売買契約前(販売中から)、取り引き条件として、境界明示や実測、瑕疵担保責任、残置物処理、その他引渡し条件を伝えておく必要がございます。

このようなことから、任意売却物件の場合、一般的な売却物件よりも販売前に準備(協議や調整)を入念に行う必要がございます。

任意売却の相談をされた場合、不動産業者から、かなり突っ込んだ質問、触れたくない(業者は触れづらい)内容までも確認されることがございますが、スムーズな売却から円滑な取引までを行うためには、感情的にならずに対応することも重要なことになります。

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