不動産市場と動向:任意売却代金の分配(16.10.30)

任意売却でも形式は一般的な不動産売買と変わらないため、売買契約書の約款に記載されている「買主の完全なる所有権を妨げる権利・義務を除去抹消しなければならない」という取り決めを実行するのが前提となります。

差押え、抵当権、先取特権、賃借権などの解除を、売買契約の締結までに合意を得て、決済と同時に解除してもらいます。

すべての債権者からこれらの権利を解除してもらうために、その大前提となるのが、各債権者の債権額の確定です。債権額は、元金、延滞金・利息で構成されます。

この債権額は、任意売却の申し出をした日ではなく、売買契約を締結した日でもなく、不動産取引が完了する決済日が前提となります。(延滞金、利息は期間により変動するため)

不動産の売却で得られた代金は、控除が認められた必要経費を除き、債権者へ弁済されます。競売の場合は、第一順位の債権者から全額回収していきますが、任意売却の場合、競売と同様にしてしまうと抵当権抹消の応諾が得られなくなるため、後順位債権者にも分配します。

この分配(抵当権抹消のハンコ代)は、第一順位の債権者が本来なら返済される金額から融通するものであるため、競売により回収できる金額を大きく下回ってしまう場合は承諾されない場合もございます。(融通しても競売での回収額よりも多くなるようにしなければならない)

売却代金から控除が認められやすい経費の主な内容は次の通りです。

1.後順位の抵当権抹消の応諾費用(ハンコ代)
2.仲介手数料
3.抵当権抹消登記費用
4.滞納している管理費・修繕積立金
5.滞納している税金
6.引越し費用(状況による)

1のハンコ代には明確な規定はございません。債権者(第一順位の債権者、応諾者など)により、また債権や不動産の状況などにより金額は変わります。

4のマンションの管理費・修繕積立金は、区分所有法(第7条)にて対象となるマンションに対して先取特権が認められているため、債権者も認めざる負えません。(法律で先に回収していいと決められている)

しかし、管理費等の支払い延滞利息(延滞損害金)は認められないケースもあり、この場合、買主側へ負担が継承されるため注意が必要となります。

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