不動産市場と動向:任意売却成功の秘訣は早期からの行動(16.02.27)

不動産の任意売却(住宅ローンなどの債務処理と返済見直し)が成功するかしないかの秘訣は、なるべく早く相談する、ということに尽きるかもしれません。

住宅ローンの延滞が始まり、競売手続きを経て、不動産の明け渡しとなるまで、かなりの長期間になります。

そのうち、任意売却が可能なのは理屈上は競売の開札時期までかもしれませんが、現実的には、期間入札の手続きが始まるとかなり厳しく、また、競売手続きそのものが始まると金融機関側が受けてくれないこともあります。

極論で言えば、延滞が始まる前とか、延滞が始まってしまった直後(督促状が届いたら)に、任意売却の相談をしていただくとよいかもしれません。

始めは「一般物件」として、普通の方と同じように「売却査定」の依頼をしてみる。その査定金額が「住宅ローンの残債金額(売約経費も)」を超えていれば、任意売却ではなく、通常売却になります。

動機が「住宅ローンの延滞」や「支払いが苦しい」ということであっても、売却して完済できるなら、それはもう、普通の売却と同じです。

もし、売却できたとしても住宅ローンなどの返済が完了しない場合、そして、それでも売却・返済をしたい、返済計画を見直したい、ということであれば、任意売却へと進みます。

ここまで用意周到に任意売却をするという方も少ないと思われます。

通常は、督促状が何度か届き、さらに、電話などでの催促を受けて、それでも事態が良い方向に進まず、債権者が諦めて(一定の期間でマニュアル的に)、回収専門の子会社やサービサーなどへ債権を移管した後から、債権者も債務者も動き出します。

回収担当業者は、催促は継続しても、粛々と回収手続き、すなわち、競売の手続きもスタートさせます。競売手続きに伴う調査だなんだと裁判所側から現地に係員が来たりして「配当要求公告(裁判所からの情報公開)」が行われます。

この情報公開が行われると、待っていましたとばかりに「任意売却専門業者」がドバっと押し寄せて、売却活動の依頼を受けようと猛烈なセールスが始まります。道を聞くふりして「あ、あなたですか」などという芝居をすることも。

専門業者がたくさん来るのですから、ここからでも間に合わないことはないのでしょうが、やはり、時間は少ない。初期のころから見れば、半年近くの遅れが生じ、その分だけ、良い条件の買主が見つかりづらくなり、それだけ債務が多く残り、引越しも慌ただしくなったりします。

早期に相談へと動いたとしても、相手を間違える(弁護士や金融機関など)と逆効果になることもありますので要注意です。


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