不動産市場と動向:任意売却・競売のメリット・デメリット(16.02.26)

任意売却にもデメリットがあり、競売だからすべてがデメリットと言い切れるものではありません。両方に詳しいプロか、それぞれのプロから話を聞いて、どちらがいいか見比べてみることが大切なことになります。

1. 売却価格

任意売却の方が「市場価格」に”近い”金額で売却できるから、残債を減らせる”可能性”がある、と言われます。しかし、瑕疵担保免責などの諸条件などから、結局、業者の買い取りになり安くなってしまうことも多々あります。あくまでも市場価格に近いであり、可能性があるまでで、高く売れると言い切れるものではありません。

競売でも、業者の仕入れで落札されることも多く、任意売却よりは安くなる可能性は大いにあります。裁判所が設定する売却基準価格が「市場の70%」に設定されるため安い印象を受けますが、実際はそこから積みあがるため、その金額で買える物件は少なくなります。この金額で買える時は、物件に問題なり事情なりがあるケースで、これは任意売却でも同じく、安い金額でしか売れません。

2. 余剰金

任意売却では、債権者から引越し代名目の金額が返済から猶予されることもある、または、購入者側から代金とは別に受け取れることもある、という説明がありますが、必ずしも猶予されたり、別途受領できると言い切れるものではございません。

競売では、強制執行までいけば引っ越し代などの金銭を受領することはできませんが、落札者側も強制執行までの期間や経費を節約するために、引っ越し代相当の金銭を支払ってもいい、というケースもあります。

3. 残債

任意売却なら無理のない返済計画が立てられるように”交渉します”と聞けば、金融機関側が受け入れてくれると思いがちですが、あくまでも交渉できるだけで、応じてもらえるかどうかは不明です。

競売でも同様で、リスケジュールに応じてもらえるときもあれば、まったく応じてもらえず自己破産するしかないこともあります。

4. 引越し時期

任意売却は一般的な取引と同様に進みますので、売買契約締結後、定められた期日までには引き渡さなければなりませんが、販売開始当初、もしくは、契約条件を詰める際に、予め状況を伝え、買主側に事情を酌んでもらえることもあります。しかし、あまりにも無茶を言えば、そもそもの契約がなくなったり、逆にトラブルになることもあります。

競売の場合、落札した人に対しての抗弁はできず、いずれ退去せざる負えません。しかし、任意売却の時期から競売になるまで、競売になってから落札され、交渉や強制執行までの間、相当な期間がありますので、任意売却と比べ厳しい条件になるとは限りません。

5. 秘匿

任意売却であれば近所に内緒で売却できるが、競売なら公表されるので近所に知られてしまうという話があります。確かに、競売の場合、裁判所で資料を閲覧できる他、インターネットでも公開され、見た人は物件(人物)を特定できます。

しかし、競売物件の資料を見るのはかなり限られた人で、競売になったという情報がなければあえて見ることはしないと思われます。また、任意売却でも一般物件と同じように広告宣伝活動はされますので、売却そのものは知られることになります。宣伝活動を一切排除して秘密裏に売却することもできますが、その際は、業者買い取りになりますので、売却金額は安くなり残債は多くなります。

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この記事でお伝えしたいのは、任意売却が絶対ではないということです。任意売却がダメだとするものでもありません。それぞれに良し悪しがありますよ、一方的にどっちがいい、どっちがダメと断言されるものではない。特徴を見比べて判断してください、というまでです。


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