不動産市場と動向:債務者から見て任意売却が絶対ではない(16.02.25)

競売物件の新規申し立て件数は、2000年前後の約7万件をピークに減少し、リーマンショック時に一時的に増加しましたが、2010年からは再び減少に転じて、2013年は3万件台前半となっております。

これは、モラトリアム法案の余波(期限終了後の延命措置、条件変更などで破たんを抑えている)と、競売になる前に任意売却により債務整理をする件数が増えたためと思われます。

住宅ローン(も含めた融資)の返済が滞ると、通常、担保として提供している不動産(土地建物)は、競売を申し立てられます。

競売にて落札されると、法律に基づき、不動産の所有権は落札者へ、その代金は債権者に分配されます。

裁判所では権利関係の整理までで、引き渡し(立ち退き、明け渡し)までは関与しませんが、やはり、法律に基づき、落札者は明け渡し請求をしてきます。これに対抗して明け渡しを拒むことはできません。

競売で法律に基づき粛々と措置が行われ、家を失い、住むところがなくなることは、とてもつらいイメージがつきまとい、それを避けなければと競売になる前に自宅を売却するのが「任意売却」と呼ばれます。

一般的な売却も手続きを見れば「任意売却」そのものですが、延滞に伴う債務処理として所有者自身が売却することを「任意売却」と呼び、通常の売却と区別します。

任意売却と競売との違いは、簡潔に「所有者自身が売るか」、「裁判所の手続きで処分されるか」の能動的か受動的かの違いと言えます。

もし、住宅ローン返済に延滞が生じ、回復の見込みがない場合で、売却以外の手段がないのであれば、それぞれにメリット・デメリットはあり、それを見越した上で、どのように対処するかご判断ください。

どちらも、不動産業者は自社が扱う取引の方が有利となるようなセールスをしますので、鵜呑みにしすぎてはいけません。(任意売却を扱う業者なら任意売却が絶対いいと言います)

例えば、任意売却は一般の市場で売るから高値で売れると言われますが、瑕疵担保免責、その他諸条件もろもろと付帯し、買主側から見れば、同じ価格なら「普通の物件」を買いたいと思います。

同じ価格で、片方は、瑕疵担保の保険がある、インスペクション調査が実施されている、債権者の意向に左右されない、境界確認もしっかりされるなどの付加価値があるのに対して。

任意売却物件である方は、瑕疵担保は免責、調査などもされておらず不安が残る、債権者の動向に左右され、その他取り引き条件も買主に不利。

それでも、室内の確認ができる、引き渡しが行われる(競売は買主負担であり、期間も読み切れない)だけ、競売よりも高くなりますが、近年、競売落札金額が高くなってきたこと、仲介手数料等の諸費用を考えれば、そこまで大きな差にはならないかもしれません。

また、明け渡し時の「引っ越し代」名目の金銭はどちらも受け取れる可能性は変わらず、競売の際に受け取られなくても引越しまでの期間を稼げるので、家賃負担を考えれば変わらなくなるかもしれません。

マンションの管理費等を滞納している場合は、任意売却の場合、ある程度は支払いに充てることができるので、その分は任意売却の方が有利になる。

その他の項目を比べても、どちらが確実に有利になると断言できるものではなく、それぞれの特徴があって、それに債務者である所有者自身の事情や意向に、どちらが合っているのかという判断となります。


仲介手数料半額・中古マンション

サブコンテンツ

このページの先頭へ