不動産市場と動向:タワーマンションの中でも選別は始まっている(16.02.18)

東京ゲートブリッジから、都心部を眺めると、宝石がちりばめられたような高層建物の夜景に驚愕します。

浜離宮から浅草へ向かう水上バスは、隅田川沿いに林立する超高層タワーマンションの足元をすり抜けるように下町へ向かいます。

このような景色を見ると、高層階の部屋に暮らしてみたいなと憧れてしまうのは、素人っぽくて不動産のプロらしくないと思いますが、正直な気持ちは致し方ありません。

しかし、柏市で商売を営み、さらにお金もない零細企業ですから、高層タワーマンションに居住するなんて夢のまた夢。

柏市には、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅前にタワーマンション群があり、本家柏市の中心となる柏駅前には平成22年、さらに今年とタワーマンションが竣工しました。

中古でも5,000万円前後、新築であったり、広かったり、高層階だと、5,000万円をはるかに超えていきます。明らかに周辺相場を逸脱した価格ですが、それでも売れていくのは、持っている人は持っている、タワーマンションの力なのかと感じております。

昨年、相続税の増税により、相続税の節税対策ビジネスが花盛りとなり、その中でも注目されたのが「タワーマンション節税」です。

その仕組みは、まず、同じ価値(金額)の現金と不動産を相続財産とした場合、不動産の方が割り引かれて評価されるというギャップを利用します。(タワーマンションに限らず)

例:1億円の現金を不動産に替えると相続財産評価は7000万円になる。

さらに、マンションの場合、同じマンションであれば、所在階は考慮されずに面積だけで算出され、タワーマンションの上層部になればなるほど、価値と評価額に差が生じます。

例:同じマンション、同じ面積なら相続財産価値は同じだが、実際の取引価格は相当な金額差が生じる。1億円の高層階の部屋が低層階と同じく5000万円評価になることも。

さらに、賃貸物件とすることにより借家権割合分相当の評価減(主に30%減)となり、例のケースだと、5,000万円が3,500万円の評価になる。

結果、現金1億円の相続財産評価が3,500万円までに圧縮され、他の資産状況によっては相続税の課税はゼロ、ということになったりもする。

この仕組みに対して国税庁では、マンション評価のあり方を見直す動きがありますので、いつまでこの手法が使えるのかは不明です。

さらに、中国景気の不安、タワーマンションの林立(今や新築される4件に1件はタワーマンション)による過剰供給、埋め立て地による災害リスクなど、タワーマンションだからなんでもいい、という時代ではなくなってくるかもしれません。

先日、都内の大手仲介会社の方とお話しする中で、「湾岸エリアのタワーマンションの売却を依頼されているが、同じマンションから大量に中古物件が売り出されて価格競争が激しくて大変」という話がありました。

タワーマンションを買うなら、林立する湾岸エリアよりも、都心部はもちろん、郊外の中心都市を含めた台地面の「駅前タワー」が良いと思います。

確かに、柏駅や松戸駅の駅近くにあるタワーマンションは、過剰供給もないので、価格競争もなく、時間もかからずに売れているようです。

■タワーマンションの一般的な定義は、建築基準法を基にした「高さ60m超(およそ16階超)」、もしくは、不動産経済研究所が定義している「20階建て以上」のどちらかとなります。


仲介手数料半額・中古マンション

サブコンテンツ

このページの先頭へ