不動産市場と動向:不動産評価を分解してみると(16.01.16)

現在の日本の不動産市場では、一般的に不動産価格を土地と建物に分けて考えている。さらに、土地と建物それぞれに価格の構成要素があります。

土地の価格は「土地の安全性(地盤、災害リスク、住環境)」と「立地の利便性(マクロ、ミクロのそれぞれ)」が合わさってか、掛け合って地域相場が構成され、さらに、土地そのもののクオリティ(地形、高低差、広さなど)により調整されて評価される。

建物の価格は「基礎・構造部分」と「住宅設備」でベースとなる評価がなされ、さらに、メンテナンス状態(機能しているかどうかときれいかどうか)とデザインなどの意匠的な部分で調整されて評価される。

どちらにも、ブランドがあったり、地域の特殊性、不動産の固有事情(告知事項など)などで、特異な評価となることもあるが、基本的な評価手段は以上の通り。

この不動産評価のベースの評価がされた後、社会的な時勢、経済情勢などの時間軸で上下に動く。

また、実際の取引では、理屈通りに動けない、想定外の事情が、売主にも買主にも起こりえることから、相場を逸脱した価格で取引されることもある。

先日拝読した著書で「土地」と「建物」と「地盤」の三つの要素で不動産価格は構成される、構成されるべきという文章がありました。

昨年に起きた「茨城県南部の堤防決壊」「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ偽装事件」、さらに、「東日本大震災の液状化と地震被害」などから、地盤や災害リスクへの注目度、重要度は上がってきました。

不動産価格を決めるなかで、土地なら「災害リスク」への重みは増し、建物なら「基礎構造部」への意識は高まり、配点割合が変わってきます。

土地が評価される際、災害リスクが高い地域では今まで以上に低く評価されるようになり、建物が評価される際、耐震耐久性能が低い建物は今まで以上に低く評価されるようになります。

土地価格が同じ2,000万円のA(災害リスク低)とB(災害リスク高)があった場合、5年後、10年後、Aは2,000万円のまま、Bは1,000万円に下がった、ということもあるということです。

人口も世帯も減り、空き家が増加していくなか、不動産格差も広がります。

立地も大きな要素であり、災害リスクも重要です。その両方を兼ね備えた不動産(土地、地域)を購入することが、格差社会で強い立場にいられる確率が高まります。

なお、そういう地域は今でも高いですから、その分、新築を中古に、戸建てをマンションに、設備よりも基礎構造にと工夫して、予算を上げないようにすることが肝要です。

なぜなら、不動産市場全体が下落相場ですので。


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