不動産市場と動向:売却せざる負えないとき、任意売却、競売のどちらがいいか。(15.12.20)

なにも問題ない生活が、突発的な事故などにより、仕事や生活が狂いだして家計が苦しくなった。

華やかな建物や雰囲気などで、無理な資金計画(客観的な推奨予算の倍など)で住宅を購入し、教育費の増加や収入減少などで住宅ローンの返済が厳しくなった。

会社の倒産で収入が途絶え、過去の栄光(収入)が忘れられずに再就職もままならず、住宅ローンの返済が行き詰った。

好景気、高収入時に、不動産投資に乗り出したはいいものの、築年数が経過するとともに、空室が増え、設備の修繕費用などもかさみ、不動産投資の収支が取れなくなり、本業の収入まで持ち出して日常生活まで影響を及ぼしてしまった。

甘い考え、当初から無謀というケースばかりではなく、なにも問題ないと思いながらの生活でも、ある日突然、厳しい状況に陥ることがあります。

そして、住宅ローンなどの返済が滞り始めると、金融機関は債権の回収へと動き出します。当初は、郵便や電話などの催促から始まり、徐々に法的な措置(冷たく事務的に)へと進んでいきます。

金融機関からの催促があったとしても、ないものはない、払えない状況は変わらず、延滞を続けていると、金融機関は、担保設定をしている不動産を売却して、その代金から回収しようと動き出します。この最終段階が「競売」となります。

延滞が始まり、競売の申し立てが行われ、競売にかけられ落札される(所有権が移転される)まで、短くても6カ月、通常1年程度の期間がかかります。

競売とは裁判所が法的な職権で粛々と進めている強制的なものですが、債務の支払いのために任意で不動産を売却して返済をすることを「任意売却」と呼ばれます。(強制の反対語で任意)

任意売却の場合、売主自身が自主的に動くもので、売却方法は通常の売却と変わりがありません。通常とは違う点は、不動産担保を設定している債権者(金融機関)への返済手続きが難しいというところです。

売却後に得られる金額が、担保提供している債務の残高よりも多いなら、売却代金で完済すればいいことで、この場合は通常となんら変わらず、任意売却物件とは呼ばれません。

通常と違うのは、売却代金だけでは完済することができず、その差額の現金もない。(現金があるなら、そもそも滞納しない)

このため、完済できずに債務が残る状態でも、担保を外していただく合意を得なければならない。競売なら強制的に担保が外れますが、任意売却の場合、金融機関の判断で外すことになります。

任意売却で売った方がいいのか、競売で処理してもらった方がいいのか、これはケースバイケースと言われます。

任意売却の場合、自主的に動けて、より高値での売却が見込め(残される債務が少なくなる)、交渉によっては引っ越し代金の捻出もできるかもしれない。

競売の場合、金融機関との合意が得られなくても売却することができ、競売落札までの間は居住もできて、その間に引っ越し代金を貯めることができるかもしれない。

それぞれに良い面もあれば、悪い面もあります。実際には、まず、不動産がいくらくらいで売れるのか、債権額との兼ね合いなどの現状を確認してみて、その後、どちらよいのか判断することになります。



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