不動産市場と動向:ネット時代の売り方(15.12.18)

不動産の探し方もネットの普及により変わっていました。

以前は、不動産営業のクルマに乗車し、何件も回って見学し、担当者のセールスを受けて、物件を選定して判断していました。物件の選定は、不動産営業担当者がイニシアチブを握っており、ここに不動産営業の手法がありました。

ネットが活用されるようになった現在、探し手(買主)自身が、ネットのなかにある数多くの物件から選定し、気になった物件の見学に出向きます。

見学の際は、現地集合、現地解散も多くなり、不動産営業担当者と何件も一緒に回ることは減って、見学する物件は1件、2件と絞り込みます。昔:数撃てば良い物件に当たる、現在:良い物件を狙い撃ちする、という感じでしょうか。

売主側から見た場合、不動産を売却するためには、ネットで買主側に選定される物件に入るようにしなければなりません。

売却する不動産の地域・沿線の物件情報(種別)から、築年数、広さ、立地、などの基本的な条件でライバル物件を抽出します。その中で、できれば1番、少なくとも2番、3番に入るように値段設定をします。最近の動向から、4番手以下の物件を見に来る可能性は少ないと思います。

売却物件(マンション):駅から徒歩10分、65平米、平成11年築、最上階(8階)、東南角部屋

まず、同じ駅の一覧検索をします。そこから、駅から15分まで、60~70平米、平成6~16年築の条件で絞り込みます。そこに売却物件の情報を入れてみて比較してみます。

2580万円(平成10年、2階、中部屋)、2980万円(平成17年、8階、中部屋)、2780万円(駅5分、1階、平成1年築フルリフォーム)という状況であれば、2580万円よりは上、2980万円では厳しい、2780万円なら勝ち負けそれぞれで五分、とすれば、2780万円との競合かと推察し、あとは、購入者側とのご縁(買主が何を重視するかにより判断が変わる)となります。

このように市場を客観的に分析して、検討候補に入るように価格設定をしないと、見向きもされない物件となってしまいます。販売開始そうそうに売れる物件と、何ヶ月も販売が続く物件違いは、販売条件を、客観的な分析で決めたか、主観的な感情(思惑)で決めたかの違いによります。

もし、3ヶ月経過しても思うような条件の購入申し込みが入らない場合、客観的な判断をされていないか、判断を間違えたかになりますので、販売条件を再度見直してみることをお勧めします。

これとは逆に、販売開始そうそうに購入申し込みが入ってくることがあります。売主側は、あれこんなに早く売れるならもっと高くても、という思いに駆られることもあるかと思われますが、案外と、好条件であることが多く、この申し込みを断ると、次はもっと悪い条件で、あの時に売っていればなということもあります。

これは、こういう条件の物件が出たら買おう(飛びつこう、多少高くても買おう)と待っていた買主であることが多いためです。

地域限定なのか、最上階なのか、東南角部屋なのか、どうしてもそのマンション(子供が同じマンションで居住など)なのか、理由は様々ですが、こういう場合、相場という客観的な金額よりも、主観的な金額(買えるならいい)で判断されます。

趣味の世界で例えるとわかりやすいかと思います。どうしても欲しかったレアもの。興味ない人から見れば、なんであんな高い値段で買うのと疑問に思うも、本人は欲しくて欲しくてたまらないから高くても買う。これと同じことでしょうか。

売主としては売れるときに売ってしまう、という判断が、案外、いい結果だったりします。



住宅購入サポート

サブコンテンツ

このページの先頭へ