不動産市場と動向:市場の流れが変わる分岐点での対応(15.12.04)

今が、不動産市場の分岐点なのかもしれない。横浜のマンション傾斜事件が契機となっただけではなく、底流にもっと大きく、もっと深い流れがある。

不動産の話題は半年に一度くらいペースで取り上げられる。今回は、横浜のマンション傾斜事件があったので、各メディアでもこれを切り口として特集を組んでいる。少し前は「囲い込み問題」が起こり、一斉に特集が組まれた。

様々な媒体や専門家の意見を拝読していると、それぞれの内容に相反する意見がありせめぎ合っている。押しつ押されるの一進一退と拮抗しているということは、この先、どちらかが強まり弱まると、一気に流れが変わる。

今年、潮目が変わりつつある内容を列記します。

横浜のマンション傾斜事件、大手仲介業者による情報囲い込み問題、どちらも業界トップクラスの大手企業で行われた不正。大手だからといって、無条件で信頼できるものではなくなった。

新築マンションの契約率70%を下回る、中古マンションの在庫数は増加してる。マンション傾斜事件があっても販売や業績に影響は出ていない会社もあるが、空家数増加(在庫が増え潜在的な下落要因)、中国資本が投げ売りに転じて下落が始まっている。

まだまだマンション価格の上昇は止まらない、2020年の東京五輪までは止まらない、背伸びして買うくらいでちょうどいいという意見もあるが、消費税の再増税、景気低迷などにより下落へ転じるのが早まる。

資産価値としても相続税対策としてもタワーマンションがベストと言われたが、1年持たずに国税当局がタワーマンションを使った相続税対策の監視強化乗り出す。

タワーマンションは、通常の2倍はかかる修繕費問題、引きこもり・マンション内格差・外国人入居での生活マナー悪化などの精神的な問題、売り出される中古も多くて思うような価格では売れない事例が多数あるなど、問題点も浮き彫りになってきた。

新築信仰が強い日本だったが、2015年度に中古の取引件数が新築件数を超える。スケルトンリフォーム(リノベーション)が一気に浸透した。郊外新築よりも都心中古へと流れが変わる。資産よりも生活重視の世相、世代による。

物件の囲い込み問題など従来の不動産仲介システムが制度疲労を起こしている。インスペクション、エージェントサービス、個人相対取引のサポート、情報提供サービスなど、様々なサービスが生まれ、組み込まれ始めている。

マンション傾斜事件が起こり、データ改ざんなどの建築違反も事故物件(告知事項)と同じ扱いになった。建物の不具合、修繕積立金不足(滞納だけではなく当初の計画不備も)、居住者のモラルなども問題になりはじめ、ゴースト化するマンションも。

どの世界でも、日々変化していくものだと思いますが、不動産・マンションの市場は、今年、いろいろなことが起こりました。

不動産取引の近代化など流通面は良い方向へと進んでいますが、市場そのものは経済や社会的な要因により低迷傾向にあり、建物・建築も大震災以降、消費税増税や東京五輪などの荒波が襲い、さらに今回のマンション傾斜事件と、かなりバタバタとしております。

株などの金融市場への投資の場合、このような状態のときはどのようにされているのでしょうか。休むも相場という格言もあります。状況や先行きが見えづらいときは、高額な投資は見送っておくのが無難です。

背伸びするくらいがちょうどいいなんて驚きです(対象にする層が違うのか)。とある経済誌に「年収400~600万円の人には4,000万円くらいがちょうどいい」という専門家の意見が掲載されていました。ビックリです。

住宅は生活に必要であり、購入を選択される場合でも、予算は抑えめがお勧めです。年収400万円~600万円なら、2000万円前後ではないでしょうか。



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