不動産市場と動向:平成27年基準地価と今後の動向(15.09.17)

国土交通省より平成27年の基準地価(7/1時点)が発表されました。公式見解は次の通りです。

平成26年7月以降の1年間の地価について(国土交通省土地・建設産業局地価調査課の総括)

【総括】全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落幅は縮小傾向を継続。三大都市圏をみると、商業地については総じて上昇基調を強め、住宅地については、東京圏・名古屋圏で小幅な上昇を継続。地価公示(1月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、全国の住宅地は前半0.2%の上昇、後半は0.3%の上昇。また、商業地は前半0.5%の上昇、後半は1.1%の上昇。上昇地点数の割合をみると、三大都市圏では、住宅地の4割以上の地点が上昇、商業地の7割弱の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加しているが、依然として7割以上の地点が下落。

【住宅地】緩やかな景気回復基調が続く中、低金利の継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えに加え、株価上昇による資産効果等もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、半数の地点が上昇している。また、平均変動率は2年連続上昇となったものの、上昇幅は昨年よりやや縮小した。なお、半年毎の地価動向は、前半(H26.7~H27.1)0.4%、後半(H27.1~7)0.5%の上昇 となった。

【基準地価とは】都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。
地価データには時差が生じるため、リアルタイムの状況を反映しきれないという弱点があります。7月1日時点となる基準地価に関しては、今年前半の動きがどうだったかというもので、約3ヶ月が経過した現在に当てはめてしまうと相場を読み違えてしまうリスクがあります。

不動産市場といえども、大きくは世界経済と連動している面も強く、経済活動のスピードがこれだけ早まってきていると、不動産、土地の相場の潮目が変わるのも早くなります。

基準地価の基準となる7月1日以降、上海の株式市場が大幅に下落しその結果、日本を始め各国の株式市場も乱高下しました。現時点でも、今年のピーク時よりは1割程度安い水準となっております。

今回の不動産値上りに関して、大きな役割を担ったのが「中国を中心とした海外投資家」と「国内の富裕層(相続税対策と投資)」です。

今回の世界同時株安、上海株式市場の暴落と中国の景気後退などにより、投資家・富裕層の資金力が低下する、不動産からの撤退、投資意欲の減少するなどの動きが強まると、不動産市場でも売り色が強まり、絶好調の都心部でも下落傾向に進み、その余波で地方や郊外は今以上に弱くなります。

先日、日銀は金融緩和を当面続ける方向性を示しました。株式から債券へと資金が流れていることも含め、長期金利は低い水準で推移しており、この面だけが現在の不動産市場を支えております。

人口減少・世帯数減少、経済力の低下という需要の弱さに、大量に供給され続け住宅があまりに余っている過剰供給などの需給関係から、長期的に見れば、下り坂傾向にあるなか、短期要因も下落の流れが見えてきたとするならが、不動産へのスタンスは自然と決まってきます。

今後、売却する面が強い人は少しでも早く動く、購入するだけの方は慌てずに見極める、というのが基本となります。不動産は個々の要素が強い(特に住宅系は)ため、実際には、個別に判断していくことになりますが、大きな流れは抑えておくことをお勧めします。



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