不動産市場と動向:まずは適正価格(相場)を知ることです(15.08.16)

「安ければ安いほどいい」と買主側は言います。(売主側なら高ければ高いほどいい)

この「安い」という言葉は抽象的であり主観的なものであるため、人によって感じ方は違います。それでも、一定の基準はあると思われますので、記事を書きながら探ってみます。

2,000万円が相場のマンションの場合、1割安い1,800万円であれば確かに安くは感じます。それでも驚くほどではなく、それなりに反響もあり、ほどなく売れていくでしょうが、大騒ぎになるほどではないかもしれません。

買主側から見れば、金銭的に得したというより良い買い物をしたという満足度が高くなるひとつの要素というところかと、売主側から見れば、金銭的に安くしてしまったというより早めに売れてよかったという満足度が高いというところまで。

逆に1割高い2,200万円の場合、相場よりも高く感じるかもしれませんが、地域的事情(なかなか売り出されない、買う側の地域限定条件)や物件的条件(東南角部屋、隣地など)から、許容範囲と買主側が納得することもあり、売主側は期待値よりも高く売れてよかったなと。

私の感覚的なところもありますが、この1割というのが買主、売主、それぞれの許容範囲の限界値ではないかと思います。

このことから、相場よりも5%程度安ければ金銭的には良い成果であり、それ以上の金銭的な成果は期待して交渉はしてみても結果までは固執することはお勧めしません。折角のよい物件を買いそびれるリスクも一気に高まります。

また、相場よりも5%程度高い程度の範囲であれば、不動産そのものの良し悪し、購入者側の事情なども加味して総合的に判断してみてはいかがでしょうか。

売主側は5%程度安い程度なら売れることを優先し、5%以上高く売ることは挑戦するまでにとどめ固執しない方がいいと思います。

買主側の交渉の仕方としては、挑戦値(初期提示額)として1割を目安として5%程度の値引きが取れれば成功、値引きなしや相場より高くても、5%程度までなら、事情によっては致し方ないと判断することもあり。

ここまでは一般的な不動産市場の中で日常的に行われている範囲の話しでした。

相場から1割前後の幅を超えた場合は、また違った様相を示してきます。

2,000万円が相場のマンションが2割安い1,600万円で売り出された場合、まず、市場に出る前に不動産関係者の中で売買が成立し、一般の方が目にすることはないかもしれません。※不動産業者の仕入れ、不動産関係者の資産(自宅、投資のいずれも)。

もし、2割安い価格で市場に出てきて、それが売約とならずに販売が継続されている場合、不動産そのもの、もしくは、所有者などに何かしらの事情があると考えてみてもいいと思われます。

買主側としては、2割以上安く買える機会があった際には、なにがあるのだろうと確認することが肝心です。それでも、たまには、問題もなくたまたまただ安いだけということもないとは言えませんので、安ければ安いほどいい、という言葉通りになることもあります。

売主側としては1割高いところまではチャレンジ価格として販売活動を開始してもいいですが、それ以上高い場合、よほどのプレミア(私個人としては京浜東北線の王子駅から赤羽駅間の新幹線が一望できる高層マンションなら)がない限り諦めた方がいいと思います。

これから、不動産を買おう、売ろう、という方は、まず、相場を知ることです。相場が分からなければ、相場をはき違えていれば、値付けした、交渉した価格が高いのか安いのか、許容範囲内に収まっているのかさえ分かりません。

安いと思って買ったけど、実際は相場通りだった、相場よりも高かったというのでは目も当てられません。



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