不動産市場と動向:乱れる不動産相場(15.05.25)

先週の週刊現代につづき、ライバル誌でもある週刊ポストより、行き過ぎたマンション価格の特集記事が組まれました。

週刊ポスト2015/6/5号(5/25発売):[アベノミクス「ドーピング相場」の限界] マンション相場に大暴落のサインが出た。「完売御礼」看板が立ち並ぶ裏で既存物件は値崩れ寸前。

ー売りたくても売れないローン地獄、担保割れで中小企業経営者は廃業危機ー

「高級マンションが飛ぶように売れている、アベノミクスで不動産バブルがやってきた――そう煽る新聞、雑誌の報道が氾濫している。だが、踊らされてはいけない。不動産市場に起きている異変を緊急レポートする。」

記事の概要は、次の通りです。

現在好調なマンション相場は、アベノミクス(金融緩和)がドーピングというカンフル剤によるもので、真の実力が伴っていない。クスリに頼ったこの相場はいずれ瓦解するが、その兆候が出始めていると。

なにがカンフル剤なのか、現在のマンション価格がどのように形成されているか、今後どのような道をたどるのか、興味ある方は同誌を手に取ってください。

記事内では、国債暴落により金利が上昇すると「すでに住宅ローンを組んでいる人の金利が上昇して住宅ローン破産の危機」というくだりがありますが、これは組み方次第の面もある。

それよりも、これから借りる人、すなわち、これから家を購入する人への影響が大きい。金利が上昇すれば、返済額は増え(借入金額は減り)、購入金額は低下する(不動産価格は下落する)。

また、不動産価格の下落で、担保価値が下がり、そのため廃業危機にと結びつけるのは行き過ぎ。※景況や消費低迷、円安物価高などの根本的な理由の方が大きいのではないか。

昨日、松戸市内のとある中古戸建てのご見学に立ち会いました。すぐ近くでは、パワービルダーの建売住宅が完成し、現場で販売活動を行っていました。

中古戸建ての方が敷地は広いですが築年数30年を超え、建物内部はフルリフォームが必要と思われる状態。これで新築との価格差はわずかしかないのですから、購入者は建売住宅の方へと流れるのは自然の道理。

逆に考えると、新築住宅の価格から、内装リフォーム工事費用と築年数による構造躯体の評価減を差し引いた金額が中古戸建ての評価となり、それは土地の評価を下回るものとなる。※まだ使える中古戸建てでも土地で売った方が高くなる。

パワービルダーの建売住宅が戸建て相場を破壊しているのは事実ですが、現実に新築建物をその価格で提供できるという現実もあるのですから、中古戸建ての価格を下げるしかない。

郊外の戸建て、都心部のマンションという極端に明暗が分かれた相場もあれば、その両者の要素を持つ相場もある。今、市場は全体的に一方へと進むというものではなく、あちこちにバラバラに進んでいる。

購入しようとする不動産、売却しようとしている不動産、それがどちらに進んでいる種目なのか、見極めておくことが必要です。



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