不動産市場と動向:マンション価格高騰の裏では(15.05.21)

今週は、雑誌、ネットで不動産市況を取り扱う記事が多く、市場の潮目が変わるときなのかと感じております。

次の流れが、良い方向に進む(2020年の東京五輪まで上へと突き進む)のか、悪い方向に進む(消費税の再増税や景気悪化や経済情勢の変化により下へ落ち込む)のか、専門家でも予想は分かれます。

不動産を購入する人、所有する人、売却する人、所有しない人、それぞれのポジションで、さまざまな見解もあろうかと思われます。

ここで右か左か、進むか退くかの判断により、次の段階での明暗を分けることになります。最終的には、各自の判断になりますが、どれかひとつの見方に偏ることなく、さまざまな角度からお考えください。

目についた記事の概要をご紹介させていただきます。

1. 庶民はもう「買えない」マンション暴騰(週刊東洋経済2015/5/23号、特集「不動産 マンション バブルが来る!?」より)

■「収入倍率10倍 マンションが買えない」歴史的な低金利で消費者の購買力が高まっている。数年前は7000万円が上限だったが、現在は8000万円でも買うようになった。郊外でもターミナル駅直結などの物件は強気の値段でもあっという間に売れた。世田谷区や目黒区ではもう買うことができず、多摩川を越えて川崎方面に逃げる人が増えている。

■「郊外マンションも値上がり」柏駅直結?(雨には濡れない)のタワーマンション(建築中)が取り上げられていた。「正直、当初はありえない価格だった」と言われるが売れ行きは好調。他の郊外エリア(千葉埼玉)でもミニバブル期の水準は超えている。とはいえ、建築コストの比率が高い郊外エリアでは建築高騰を価格に転嫁することはできないため、面積を狭くするなど総額を抑えるようにしている。

■「中古マンション 本当に買いか」新築マンションの価格上昇は中古マンション市場にも影響を与えている。新築よりも利便性(地域)にこだわる傾向が強まったことにより、利便性が高い中古マンションの売れ行きは好調。2012年から中古マンションの平均価格は右肩上がりになっている。※不動産市場の底である平成15年前後に供給されたマンションでは値上がりしている事例も多数(都心部・郊外一等地)。

■「郊外で進む戸建てデフレ」これまた千葉県北西部の東武野田線(アーバンパークライン)沿線での新築建売が取り上げられていた。パワービルダー(プライベートブランドと同じPBと略されるのはなんとも皮肉)による過剰供給と大幅値引きで郊外の戸建て市場はガタガタであると。新築マンションに引っ張られるプラス面と激安建売住宅に引っ張られるマイナス面の両方の影響を受けるのが中古マンション市場。あまりにも建売住宅が強い地域では中古マンションも通り越して新築マンションまで引っ張られる。

2. 新築4カ月連続前年比割れ…不動産バブル「崩壊」衝撃データ(日刊ゲンダイ2015/5/20号)

■「早ければ夏から」と専門家 4月の首都圏新築マンション発売戸数が前年同月比7.6%減(4カ月連続で減少)、4月としては25年ぶりの低水準を記録したことに業界関係者や専門家が危機感を募らせている。

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低金利で購入予算は伸ばしやすいが、果たしてそれでいいのか。都心部の価格高騰は海外資金の流入や富裕層の相続税対策という要素もあるが、一般的な実需層も予算を伸ばしているからこそ、マンション価格は上昇しているのだと思われる。

マンションに限らず不動産やハウスメーカーの営業マンは、いかに予算を引き伸ばせるかどうかが営業力そのものに直結している。特に最新設備を揃えた新築の場合、建物の良さでテンションを上げ、その盛り上がりに乗じて予算も上げるように誘導してくる。

年収500万円で借入金額3,000万円、年収700万円で借入金額4,000万円。営業マンは大丈夫、大丈夫と言うが、どこが大丈夫なのか。金融機関から融資は受けれるかもしれない(大丈夫)、買ってくれれば(営業マンは大丈夫)ということなのか。

都心部で買う人は、もっとすごい収入を稼いでいるのでしょうが、それに比例して借入金額も大きくなっているのではないか。そのものすごい収入が返済終了まで続くのか、スキルはあっても疲れないのか、状況は何年何十年と変わらないのか。

50歳代(60歳まで)の完済、収入の3~4倍程度の借入金額(購入予算)、購入時の世帯それぞれの状況にもよるでしょうが、この程度がいいのではないかと。市場・経済がいい方に進む分には問題ないのですから。



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