不動産市場と動向:社会の変化による不動産市場への影響(15.04.04)

少子高齢化が不動産価格の下落圧力になることは、各研究機関、専門家が共通して指摘している通り。

少子(現役世代)の減少は需要の減少そのものであり、高齢化の進行は住宅供給の増加、さらに、事業者による住宅(宅地)の供給は続けられ、需要は減少、供給はダブルで増加により需給関係から下落基調になる。

さらに、社会や暮らし方などの変化により、不動産価格の下落傾向に拍車がかかっている。

昨日、おおたかの森SCの大型書店にて新書コーナーを歩いていたら最上段から表紙を向けている新書がありました。その書名は「男性漂流」。手に取っていませんが、おそらく、現代社会において、男はつらいよ、というものでしょう。

女性の地位向上は数年前からで、住宅購入の現場でも、男女の逆転現象を感じることはありました。

男女間の格差縮小だけを見れば好ましいのかもしれませんが、女性が男性の収入に近づいた(増えた)のではなく、男性が女性の収入に近づいた(減った)もので、全体では収入減少になったことを考えれば経済的には好ましくない。

それに加え、税金や社会保険の負担増に、通信費や教育費の増加が加わり、可処分所得は相当に減ったのではと推測され、その減った分だけ、不動産価格の下落にもつながる。

また、マイルドヤンキー、プア充など、収入が少なくても幸せに暮らす人も増えた。シェアハウスの増加はその一例と思われ、持たないことを美徳するなど、暮らし方の変化も不動産価格の下落に影響する。

その一方、夫婦ともに高所得を得ている世帯(パワーカップルと呼ばれる)に好まれる地域や不動産市場は強気だ。

この世帯は職住近接を求めており、高所得でもあることから、高くても職場に近い(都心)、管理が楽(マンション)を高くても買うということになる。

高齢者世代にも住み替えができる余裕層もいる。現役世代を過ごした戸建てを売却し、フラットで暮らしやすい(マンション)、自宅近くの生活利便性が高い(都心もしくは地方でも中心地)、住宅へと移り住む。

これらを総合すると、郊外や戸建ては弱含み、都心(地方の中心地)やマンションは強め、最も厳しいのは郊外の戸建て、最も強いのは利便性が高い地域のマンションとなる。

そこに、2020年の東京五輪、外国(特に中国系)からの資金流入、建築コスト増加による新築価格上昇も加わり、ますます上昇していくかもしれない。

しかし、揺り戻しがあるのは消費税増税の駆け込み需要と同じ。

根本的には下落基調の要素が強いことから、都心部で購入しようとするなら短期逃げ切りが良いのではないか。郊外での購入なら投資額を小さくした方がいい。小さいほど下落金額は小さく済む。



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