不動産市場と動向:同じ買うなら落ち方がゆるいとこ(15.03.30)

人口減少(高齢化)の時代に入り、下落傾向にあるなかで不動産を購入する際には、「出口戦略」がとても重要になります。

出口戦略とは、住み替えをする際に、所有している不動産をどのようにするのか、売るのか、貸すのか、そのままで放置しておくのか、を考えておくことです。

人口の動態が大きな流れを作っているのであれば、人口の流れが見えれば不動産相場の流れも読みやすくなります。

国立社会保障・人口問題研究所では、市町村ごとに2040年までの人口推移を予測しております。

柏市(15~64歳):2015年、256,865人 → 2040年、229,519人 約10%減少
松戸市(15~64歳):2015年、300,359人 → 2040年、216,415人 約28%減少
流山市(15~64歳):2015年、100,418人 → 2040年、77,942人 約22%減少
我孫子市(15~64歳):2015年、75,100人 → 2040年、49,697人 約33%減少
鎌ヶ谷市(15~64歳):2015年、66,797人 → 2040年、57,175人 約14%減少
白井市(15~64歳):2015年、37,480人 → 2040年、30,430人 約19%減少
印西市(15~64歳):2015年、58,938人 → 2040年、46,688人 約14%減少
船橋市(15~64歳):2015年、388,951人 → 2040年、310,565人 約20%減少
市川市(15~64歳):2015年、302,708人 → 2040年、209,057人 約31%減少

市全体での傾向ですから同じ市内でも強弱はつくと思いますが、ひとつの不動産相場動向のイメージとして、柏市は25年後に10%下がる、松戸市は28%、などと思っていただければ参考になります。

※落ち幅が小さいのは今後も開発余地が見込まれ、落ち幅が大きいのは高度成長期に開発し尽くした(もしくは開発するほどの需要がない)地域と思われます。

今回のデータは考え方のサンプルとしてですが、この他にも、高齢化率を計算してみたりと、尺度を変えて推測してみることができます。

サンプル地域は千葉県郊外としましたが、2040年はすべての都道府県で人口は減少しますので、千葉県のみが負け組み(相場下落)ということではありません。

日本の中でどの都道府県の落ち方がゆるいか、どの市町村の落ち方がゆるいか、どの地域(駅)の落ち方がゆるいかを考えてみることをお勧めします。具体的なデータだけでなく、抽象的な事象でも有効です。

同じ金額の不動産を購入するなら、落ち方がゆるい、もしくは、探せば上がっていくところもあるかもしれません。

ポイントとして、不動産相場(住みやすさや各自の主観は除き)で考えるなら、住環境よりも利便性を優先された方が落ち方がゆるいと思われます。(市のさらに細部の地域選定で)



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