不動産市場と動向:先送り再増税時の市場動向(14.11.21)

消費税増税を先延ばしにしたことを「国民に信を問う」として、衆議院の解散・総選挙が行われることになりました。8%から10%への消費税率再引き上げを2015年10月に予定されておりましたが、これを2017年4月まで1.5年間先送りにするようです。

政治的な手続きはわかりませんが、景気条項(景気が悪いときは再増税の停止・延期)という停止条件がついており、再増税の先送りはこの条項を適用するだけでよく、なにも解散・総選挙までは必要なかったのではないかと言われております。

結局、解散・総選挙ありき、これを実施したくて後付の理由として使われただけなのでしょう。第二四半期のGDP速報値も改ざんしたとは言わないが、再増税引き延ばしのために悪く調整したのではないかと勘ぐってしまいます。

与党の議席が減るのは確実で、最悪の場合、大幅減もあるというのになぜと思いましたが、2年+4年の6年間、総理をやりたいらしいですね。

さて、消費税増税が先送りされたことにより、不動産・住宅市場にどのような影響を与えるのでしょうか。

1. 駆け込み需要

今年の消費税増税後、想定以上に駆け込み需要の反動減がありました。住宅ローン控除の拡充、中古住宅は非課税であることなど、業界からみると増税後に購入した方がいいのではと思うほどでしたが、増税という厭戦気分、社会的な雰囲気などの強さが上回った。

消費税再増税が先送りになったことにより、市場の動きは読みづらくなりました。当面の駆け込み需要はなくなり、再増税実施時の駆け込み需要は、自宅用住宅が軽減税率(与党公約)の適用になるのかどうか決まるまで様子見となりそうです。

もし、軽減税率の適用がないと決まれば駆け込み需要が始まると予想され、逆をつくなら、駆け込み需要が始まる前の低迷期に動いておくという手もあります。

2. 金利

現在、日銀のダブル金融緩和により、長期金利は市場空前の低金利状態で推移しております。今しばらくはこの状態が続くでしょうが、この異常事態をいつまでも続けていいとは思えず、いつか揺り戻しがあるのではないでしょうか。

もし、そのタイミングと消費税再増税のタイミングが重なってしまったら、金利上昇と購入費用の増加のダブルパンチで、不動産・住宅市場は壊滅的な打撃を受けるかもしれません。

金利は住宅ローンを借りる場合のみ関係します。可能であれば、不動産市場が暴落したときに現金で買う(買える範囲で)、という手もあります。こうするとインフレへの対策にもなります。

3. 価格

消費税が再増税されることにより、単純に建物価格、建築コストは上昇します。再増税時は東京五輪の建築ラッシュ時にも重なり、相変わらず建築業界の人手・機械不足、原材料価格の上昇、円安も加われば、大幅な価格上昇になります。

この結果、なにが起きるのか。まず、消費税と建築コスト上昇の両面から、新築から中古へのシフトが加速する。このため、中古住宅も価格面で強くなる。※上がるではなく強く。価値が見出された中古物件のみ。

マンションなら土地の仕入れ価格、戸建てなら土地購入代金に回す予算が減る。その結果、地価は下落する。マンションは建物比重が大きいため影響は小さいが、住宅地そのもの、戸建ては価格への影響が大きい。

以上、主だったところを思いつくままに紹介してみました。

先日発表された第二四半期GDP速報値について、シンクタンクではかなりのプラス成長を予想していたが、結果、大幅なマイナス値となった。私も含め、将来の動向など読みきれるものではない。

その場その場で臨機応変に対応する、か、世の中の動きに惑わされることなく本質で考える、の二方向しかないのではないか、住宅という大きな買い物をするには。



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