不動産市場と動向:マンション買うなら10年後を見てから(14.10.16)

最寄り駅は「東京」のキャッチに惹かれ、新築マンションの広告を眺めてみた。15階所在の77平米3LDKが5,500万円ちょっとの価格で、あれ、こんなに安いんだと心動かされた。

この価格が安いのか、それとも都心へのコンプレックスと先入観を持ちすぎているのか、いくら不動産屋とはいえ、日常で扱わないエリアの感覚は一般の方と同じかそれ以下で、適正な価格かどうか一瞬では判断できない。

最寄り駅が東京駅といってもバスで25分(さらにバス停から徒歩15分)かかり、実際の最寄り駅は「ゆりかもめ・新豊洲駅(徒歩6分)」もしくは「豊洲駅(徒歩14分)」。

それでも東京オリンピックを控えた豊洲エリアで、共用施設も充実(スパやフィットネス、天体観測ドームなど)、広い敷地に緑も多く、眺望が良さそうな階であれば、やはり安いのではと思った。

それよりも気になったのは、完成が「平成28年の夏」で入居は「平成28年の11月前後」というとこ。

一般の会社員の方であれば、今と2年後に大きな差もなく計算ができるのかもしれない。しかし、私みたいな自営業者は2年後も収益があげられているのか、もしかしたら廃業しているのでは、などと考えてしまう。

今、収入があっても2年後が見えなければ、2年後に完成するマンションの購入を考えることはできない。

収入面が計算できたとしても、その時の金利がどうなっているのか、今は価格が適正でもその時の不動産相場はどうなっているのか(割高、割安、変わらずのいずれの可能性もあり)、私なら不安で手が出せない。※せっかちという性格もあり。

金利や景気の話は割愛して、不動産相場だけを考えてみようと豊洲エリアの中古マンション販売状況を確認してみたところ、29件がヒットした。※平成20年築以降、60~80平米、豊洲駅・新豊洲駅エリア。

これを多いと見るか少ないと見るかは需要数との兼ね合いなので一概には言えないが、豊洲も含めた湾岸エリアは高層マンションが乱立し、今後、増えることはあっても減ることはないだろう。

東京オリンピックまでは湾岸エリアも活気があって値持ちも良さそうだが、その後はどうなるか未知数。オリンピック開催による街や交通の整備がされ、とても便利で値崩れしないかもしれない。

自宅の購入であり、生活を考えなければならないため、値上がり値下がりと金銭面だけを見るわけにもいかないだろうが、それでも5000万円を超える金額であり、同じ10%減でも実額は大きい。

同じ世代が同時に入居する、最新設備が備わっている、プランやインテリアを変更できる、まっさらできれい、売主が分譲主で保証が備わっている、など、新築マンションのメリットも多い。

でも、私は新築マンションを買えない。

上に記載した時期の問題もあるが、新築というプレミア分が価格に入っていること、中古になった後の相場感が分からないため損するかもしれないなど、自宅を不動産として割り切ってしまう感覚が手を出させない。

もし、新築マンションを買うなら、中古を探してもなかなか無くて(売り出されていない)、たまたま買えそうな価格帯で感性間近の新築が売り出されていたら、新築中古関係なくマンションというひとくくりとして判断するかもしれない。

マンションの母数が少ないエリアで、完成間近の新築ということは、おそらく希望条件(所在階や方位、間取り、広さなど)は満足できない。条件がいい部屋は売約済みとなっているはず。※なっていなかったらそれはそれで怖い。

だからといって販売開始当初に条件がいい部屋を多くの予算を割いて購入はできないだろうな。そういう部屋を購入するのは、お金に余裕がある方にお任せしたいと思う。

新築にしろ、中古にしろ、マンションを購入するなら、10年後に購入したマンションの市場はどうなっているのか、ぜひ一度考えてから。値下がり傾向を想定した場合、購入予算を抑えることをお勧めします。



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