不動産市場と動向:郊外でのマンション購入なら(14.10.09)

同じエリアで同じ条件のマンションであれば、新築よりも中古のほうが単純に価格は安く※なるのが一般的ですが、どの程度安くなるかは地域によって変わります。※築年数や室内状況により割安なのかどうかは個別に検証が必要です。

新築マンションは、土地の価格に建築工事費や諸経費、利益などを積算して価格が算出されますが、中古マンションの場合、市場での取引事例(相場)から価格が決まることになるためです。

新築マンションを計画した場合、販売できるであろう価格(市場)から逆算して土地の仕入れ値を決めますので、市場をまったく無視した価格にはなりませんが、近年上昇している建築工事費や消費税増税などの影響もあり、下げるには限界があります。

中古マンションの場合、市場の需給関係(人気)により相場が形成され、価格帯が自然と決まってきます。需給関係(人気)に左右されるということは、地域の人気や他のマンションの販売状況により変動することになります。

地域による価格乖離率を数字に置き換えてみると、新築時を100%として、A地域では築10年で80%、B地域では築10年で60%、というように差が出ます。

マンションの場合、地域の人気は利便性によるところが大きくなります。交通利便性が高い、生活利便性が高いなど、利便性が高いところは人気があります。(マンションを購入したい層の生活スタイルや希望と利便性の関係が強い)

販売状況とは、同じエリアに既存のマンションが多数あり、常時、多くの中古マンションが売り出され、また、新築マンションを建てる余地があり供給が続いているなど、供給が多い地域は、どうしても価格競争になり価格が下がりやすい。

好景気(ややバブル的に)のとき、都心の利便性が非常に高い地域で、新築の供給がないような場合、中古マンションに需要が集中し、新築よりも高くなるケースも見受けられるのも、要因は同じ。

全体的には、都心に近づけば近づくほど価格乖離幅は小さく(新築からの値下がり幅は小さい)、郊外になればなるほど大きくなる(新築からの値下がり幅が大きい)。※個々の物件や地域ごとに精査は必要。

このことから、郊外でマンションを購入する場合、新築時よりも価格が落ちて適正価格になった中古マンションを購入するほうが、資産形成(家計)のうえで有利になる。逆に、新築にこだわるなら価格が落ちづらい地域で買うべき。

また、郊外の場合、消費財として割り切って購入するという考え方もある。(実際、建物は消費税が課税されている)

クルマや家電製品で5~10年の耐久年数と考えれば、マンションを20~30年程度の耐久年数の消費財と考えてみればいい。2,000万円のマンションを20年で価値がなくなると考えれば年100万円ずつ消費していることになる。

年30万円の管理費や固定資産税等がかかるとして年130万円の消費となり、毎月約11万円を家賃として支払っているとなる。10年後に半値以上、20年後なら売れた金額そのままがおまけとなり、この分だけ家賃が安くなったことになる。

空き家問題で語られるように、マンションなどの不動産の場合、簡単に放棄することはできず、所有している限り責任が生じる。クルマや家電製品は廃棄することにより所有から逃れることはできるが、不動産の場合、誰かに購入してもらわなければならない。

建物としての利用価値が問われるマンションの場合、築年数や設備などの建物状況により売れ行きが左右される。消費財と割り切って購入する場合でも、ゴール(売却)を考えておかなければならない。売れなくなる前に住み替えが必要となる。

本来なら、老朽化したマンションが比較的容易に建て替えなり解体なりができれば、売却して逃げる必要もなく換金できるようになる。しかし、法的なハードルや他の所有者の状況に左右されるため難しい。



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