不動産市場と動向:平成26年の路線価から見えること(14.07.08)

路線価とは、国税庁が毎年7月1日に土地等の評価額の基準として公開しているものです。

これは、相続税や贈与税においての土地等の価額は時価ということになっていますが、現実に申告する際、時価を把握することは容易ではありません。申告の便宜と課税の公平を図る観点から土地等の評価額の基準を示します。

路線価とは言葉の通り、道路に評価の基準となる価格を設定し、評価対象地が接する路線の路線価に、必要な画地調整率を乗じて評価額を算出します。

路線価は、土地の価額がおおむね同一と認められる一連の土地が面している路線ごとに評価した1平方メートル当たりの価額です。

路線価及び評価倍率は、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の80%により評価しています。

路線価での計算方法の基本は、接する路線価×地積で評価額を求めます。例えば、路線価200,000円/1平米に接する100平米の土地なら、200,000円×100平米=20,000,000円(2千万円)となります。

平成26年1月1日時点の路線価が、先日(7/1)に発表されました。

全国平均では6年連続の下落だったが、下げ幅は前年より縮小し、東京都を始め中心都市では上昇に転じ、地価の底打ち傾向が強まっている。

ただし、アベノミクスと消費税増税前の駆け込み需要で盛り上がった平成25年の傾向が反映されたもので、消費税増税後の反動減、アベノミクス効果の低下などにより、この傾向がさらに続く底堅い強さまでには至っていない。

明るい望みとしては、東京五輪効果、人手不足による人件費上昇による好景気、低金利の継続などがあり、懸念材料としては、消費税増税による家計の負担増と需要減、人手不足による景気低迷、政治や社会の暗いニュースによる気落ちなどがある。

今年9月の基準地価発表までは上昇傾向が示されるであろうが、来年3月の地価公示以降も、この傾向が続くかどうか。消費税増税第二弾も控えており、なんとも読みづらい先行きだが、個人的にはネガティブな方向に進むのではないかと思う。

平成27年の発生分(平成27年以降の死去)から相続税が増税となる。

消費税は税率を上げ税額そのものを増やして税収入を増やしたが、相続税の場合は、税額よりも基礎控除額の減少により相続税の対象者を増やして税収入を増やそうとしている。

路線価がそのまま横ばいでも、基礎控除額の減少により対象者は増えることになるが、路線価も上昇してさらに対象者は増える。

消費税も増税し、相続税も増税して、法人税は減税だが、中小企業の法人税は増税して、税収入は増えても、架空の政治活動費に消えていく。

W杯も惨憺たる結果に終わり、景気を良くなるための明るい材料が見当たらなくなってきた。このまま進むと、不動産市況は厳しい時代へと戻っていきそうである。



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