不動産市場と動向:今は売りどきであり買いどきではない(13.11.23)

アベノミクス効果?による景気回復気配により不動産市場が好調である。日本経済新聞の記事を眺めていると、昨日だけでもこれだけの記事が掲載され、個人の住宅購入が活発であるということが分かる。

《中古マンション、値上がり続く 割安感で人気》首都圏は10カ月ぶり高水準(日本経済新聞、2013/11/22)一部略

中古マンションの販売価格の上昇傾向が続いている。民間調査会社の東京カンテイ(東京・品川)のまとめでは、10月の首都圏の平均価格(70平方メートル換算)は前年同月比0.2%上昇し10カ月ぶりの高水準となった。来春の消費増税をにらんだ新築の駆け込み需要が一巡した後でも、マンションの売り手は買い手の購入意欲が衰えないとみて強気の価格提示をしている。中古マンションの個人間の取引では販売価格に消費税はかからず直接の影響はないが、中古のオーナーはマンション全般の販売ブームは今後も続き高値を提示しても成約できるとみているようだ。売買価格の先高観が強いことも需要を後押ししている。

野村不動産アーバンネットの4~9月期の仲介件数は前年同期比2割強増え、東急リバブルも3割程度増加している。売り手側が値下げに応じなくても売買が成立するケースが一部で出てきている。野村不動産アーバンネットでは「都心部では高めの中古物件も動くようになってきた」と話している。新築に比べ割安感の強い中古物件に注目が集まっている面もある。リクルート住まいカンパニー(東京・中央)の2012年の新築マンションの契約者を対象にした調査によると、中古マンションも合わせて検討したのは4割程度だ。都心部の人気地域では新築の物件を供給する余地が少なくなっているのも影響している。

【住友不動産販売、中古マンション仲介が好調】不動産価格の先高観を受け、個人向け中心に中古マンション仲介が伸びる。取引単価も上昇傾向。(日本経済新聞、2013/11/22)【アルデプロ、営業黒字化目指す】不動産市況が回復、資金調達を拡大して中古不動産市場に積極展開。首都圏の富裕層向けの需要が伸び、マンションのリノベーション販売が増える。(日本経済新聞、2013/11/22)【東京建物不動産販売、中古マンション好調】13年12月期は不動産価格の先高観が追い風。個人向け中古マンションの売買仲介が増加する。(日本経済新聞、2013/11/22)【三井不動産、営業増益】個人向け中古マンションの仲介事業は好調。(日本経済新聞、2013/11/22)【スター・マイカ、増配】1次取得者を中心に割安な中古マンションの購入需要が拡大。(日本経済新聞、2013/11/22)

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今回の不動産市場の活況を伝える記事で特徴的なのは「個人向けの中古マンション」という言葉が目立つこと。

これは、「郊外の一戸建て」から「利便性の高い地域」という住宅選択の優先順位が時代とともに移り変わったという側面がひとつ。

もう一つの要因は、「無理して高額な住宅を購入」するより、「割安な住宅を購入」してゆとりある家計(生活、人生)を目指すという所有から利用へという意識の変化であると思われる。

弊社が所在する千葉県柏市(千葉県北西部、東葛)というのは、都心に近い郊外という良くも悪くも中間的な地域であるため、現場の事情は、掲載された記事とは少し異なる様相である。

割安な中古マンションが売れているのは都心と変わらない。ただし、職住近接の利便性というより割安(家計負担が軽い)という側面が強い。都心では手が届かない一戸建ても資金的に届くため、一戸建て(土地)も好調である。

売れている物件の特徴として、一戸建てもマンションも、駅から近く生活施設が整う「利便性」が重視されているのは変わらず、さらに郊外であるから「住環境」も重視される。良くも悪くも中間的で都心と郊外の両者の特徴が相まみえる。

これら一連の状況を裏返せば、「売りどき」であり、「買いどき」ではないと言える。株式市場に置き換えればわかりやすい。安い時に買って、高い時に売る、これが鉄則。

不動産市場も、活況を示し価格が上昇しているなら売りどきであって買いどきではない。お金だけで考えれば、所有しているなら今売ってしばらく賃貸で暮らし、景気が落ちてきたら買う、初めての購入なら景気が落ちるまで待つ、というのが正しい。

不動産投資なら当てはまる鉄則も、住宅購入の本質は「金儲け」ではないため、購入する時期を市場だけでは判断できない。肝は、市場の状況を考慮しつつ最適な選択(時期、選択、資金)をすることである。



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