不動産市場と動向:好循環の投資市場の恩恵を受けるために(13.08.23)

税理士、司法書士といったお金や不動産に詳しい士業の方々の不動産投資が盛んだ。一棟の収益ビル、賃貸中の分譲マンション一室、金額や種別は違えど、不動産投資として購入するケースが増加している。

日銀の黒田新総裁が就任して以降の金融緩和で、不動産の値上がり傾向(気配)、不動産投資の成功例を身近で見ていて感化されたのかもしれない。

日本全体で見れば、人口減少、少子高齢化などの活力低下で、不動産が漠然と値上がりする時代や背景ではない。

バブル期はなんでも上昇したが、今回の価格上昇や購入対象の物件は都心などの立地がよいものに限定され、これがバブルではないという根拠となっている。

超低金利下で貯蓄をしておいても利息で稼げない、株式市場も上昇するかと思えばすぐに頭打ち、不動産も収益を生まない未利用(低収益)物件は固定資産税などの税負担と維持管理費用がかさむだけで、金融資産、不動産資産をトータルに考えた資産配分と有効活用が必要となってくる。

西新宿の副都心オフィス街のすぐ近くで60階建ての高層マンションを新築し販売することが発表された。

オフィス街とほぼ一体となり、日本最大のオフィス街に徒歩圏の立地では、相当の価格が見込まれるが、資産価値を見込んだ投資家や職住接近の時間に価値を見出すビジネスマン世帯によって、売れ行きはよいと思われる。

このマンションは、低層戸建てが建ち並ぶ区域の再開発によって生まれるが、新築マンション用地には限界があり、今後、都心の好立地での新築マンション供給は限界がある。

首都圏の新築マンション発売は高水準となる見通しだが、過去の教訓から採算を無視した売り上げ、シェア拡大の供給ではなく、消費税の駆け込みや金利の先高観、景気回復期待などによる需要の変動によるもので、この流れが続けば品不足になり、価格の上昇へと繋がる。

さらに、円安による資材価格上昇、震災復興や公共工事による人件費上昇に、用地取得競争と地価上昇による土地仕入れ価格上昇が加わると、新築マンション価格は今後上昇せざる負えない。

動機はそれぞれだが、(より利便性を求めて)都心に居住したいというニーズは強く、今後もこの傾向は続くと思われる。

新築マンションの供給が減り、価格も上昇すれば、そのニーズは既存の中古マンションに向かうことになる。都心にこれだけ多くのストックがあれば、それを活かした市場や社会が構築されるのも自然である。

そしてそのニーズを見込んだマンションの転売や賃貸を考える人が出てくる。もっと複雑な事象や計算があるのかもしれないが、冒頭のような不動産投資家の増加はこのようなイメージ。

この中に入るのは、利便性が高い(もしくは需要を生む理由がある)物件である。この分岐点が、俗にいう勝ち組負け組の境となる。



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