不動産市場と動向:不動産投資から住宅へ価格上昇が波及する(13.02.23)

安倍新政権になり、なにかと好調な株式市場。物価上昇率2%を死守するように圧力をかけ、日銀が行った金融緩和措置により、インフレ期待、インフレ観測が高まり、預貯金から株式市場に流れた。

この流れは、不動産市場にも及んでいる。即座に反応したのは不動産投資信託の市場。不動産を運用の対象にしている金融商品である不動産投資信託(リート)は、株式市場と同じ流れになる。

株と同様に、インフレに強い不動産であるが、不動産への直接投資は何かとハードルが高い。その理由は、換金性の悪さ、購入手続きの煩わしさ、高額資金の調達、購入後の維持管理の手間、など。

そこで、購入から管理までをプロに任せられ、換金しやすく、少額からも購入できる不動産投資に資金は向かいやすい。

さらに、日本の不動産投資の供給量は、欧米に比べ、圧倒的に少なく、不動産投資信託の供給量を増やそうと、投資信託会社は、不動産の購入を加速させている。

不動産投資信託のプロが現場で感じている感触では、新政権発足後、すでに30~50%程度の上昇ではないかと感じており、データを見ても、今年1月だけの購入量で昨年の80%程度になる。

不動産投資信託を購入したい投資家(資金)が増加する。供給が少ないので、利回りは低くても売れる。利回りが低くても不動産を取得し組み入れても成り立つ。購入価格を上げても採算が取れる。

このような流れで、不動産価格の上昇という結果になる。

この上昇は、金融緩和、カネ余り、金融商品の需要増加であるため、不動産のなかでも金融商品である不動産投資信託に、現時点では限られている。

さらに、不動産投資信託では、都心部と地方部での配分割合などがあるものの、価格上昇は都心部を中心となり、地方でも大都市に限られる。

住宅という実需(金融商品ではない)は関係ないか、と、現時点では思われる。しかし、前回の不動産価格上昇では、まず、不動産投資部門が上がり、地価や投資用の住宅物件に移り、その後、実需の住宅部門にまで波及してきた。

金融緩和によりカネ余りとなれば、投資部門から不動産市場にもカネが流れ、住宅ローンの融資緩和により住宅部門からも不動産市場にカネが流れる。

近年、不動産価格が上昇してくると、大きな出来事があり下降する、というパターンが続いている。

上昇傾向になって、ライブドアショックでITバブル崩壊、また上昇して、リーマンショックによる金融バブル破綻、また持ち直したかなというタイミングで、東日本大震災、さらに欧州危機、と。

今回、安倍新政権の圧力による金融緩和によりカネが余り、不動産投資から住宅へと価格上昇へと向かう気配が出ている。例年のパターン通りなら、大きな出来事で下降へとなる。この出来事は消費税増税(と景気後退)か。

なお、今回の株高は、アベノミクスには関係なく、シェールガスによるアメリカの景気回復であって、安倍総理はタイミングが良かったという説もあります。



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