不動産市場と動向:駆け込み需要期に売る!に対抗する。(12.10.21)

消費税増税の駆け込み需要期に、好条件で自宅を売却し、新しく住み替えよう、と模索している人、これから模索する人も多い(と思う)。

前回の消費税率が引き上げられたとき、確か、10月1日だったと思うが、引き上げ前まで、次から次へと依頼、問い合わせが殺到し、10月に入ると年末まで、1件の問い合わせがなかったことが強く印象に残っている。(前の会社時代)

今回の引き上げが予定通り進行すると、土地は来年の9月まで、一戸建て・マンションは再来年の3月までが消費税増税前の駆け込み需要期にあたる。

駆け込みで、多くの買い主であふれかえるとき、供給側の数が相対的に減り、好条件で売れる可能性が高まる。逆に、買い主側は、購入に厳しい条件、厳しい状況になるので、そのずっと手前か、増税後の方が狙い目か。

一般の方が売り主の土地、戸建て、マンションは、消費税の課税対象外であるため、本来、消費税増税の影響は受けないが、それでも、諸費用や関連需要には消費税は課税されること、いや、その雰囲気で購入しようという気持ちになるのか。

土地を例にすれば、来年の9月までが売り時として、9月になってから動いているのでは遅く、年明けから動き出すのが正解。売り出す時期は調整できるので、査定などは事前に行い、売却の準備をしておくことがおススメ。

戸建て、マンションの場合、年内入居の需要に対し、夏から準備をして秋に売る。もしくは、年度末入居の需要に対し、年末から準備して年明けから売る。

いずれにしても、売却を目指す数か月前から、売却に向けての準備を始めなければならない。そのまず第一歩が、依頼する不動産会社の選定であり、そのための不動産売却査定を依頼すること。

不動産売却の査定をポイントは、複数の業者に依頼すること、同じタイプの業者を多く並べてもダメで、大手流通、地元バリバリ、ネット特化、など、売却手法のタイプごとにまたがらせる。

地元でのんびり、賃貸管理が中心という会社に依頼しても、あまり期待はできず、逆に、情報を囲い込み、公に情報が流れないような会社でもダメ。査定額が著しく高いケースでは、受託目的になるため、避けた方が賢明。

世間では、売却を依頼する際、専任媒介(1社独占)の方がいい、と、不動産業界の都市伝説的で根拠のない話が出回っているが、売り主のメリットを考えれば、一般媒介(複数会社併用)がいい。

理由は、依頼する会社の選定に失敗した際、早期に切り替え、対応が可能であること。一社に独占されるというリスクを回避することができる。窓口をひとつにしないことで、客観性を持たせ、市場動向を正しく理解できるのも一般媒介ならでは。

専任がいい、と言われる根拠は、1社独占なら一生懸命にやるから、というものがあるが、複数会社で併用するから熱心さに欠けるようでは、そもそも依頼してはいけない。

独占されるリスクを回避し、でも、独占じゃないと熱心にしないという会社に依頼するなら、委託(委任)の契約形態を一般媒介にし、一定期間(1ヶ月程度)だけ、独占させるよ、と言えばいい。それなら、その期間で売却できるように業者も動くはず。

購入側は、駆け込み需要期に売ろうと動く前に先手を打つ、勢いで高い買い物にならないよう見極める、増税後に購入する、タイミングをずらす、消費税増税を忘れ俯瞰する、など。とにかく、惑わされないように。



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