不動産市場と動向:2011年の路線価(11.07.03)

7月1日、国税庁より2011年分の路線価(1月1日現在)が発表されました。全国標準宅地の前年比の変動率は3.1%下落し、実質的に3年連続の下落ですが、下落幅は前年の4.4%から縮小。とくに東京都などの都市部では下落幅が縮小しました。これは、住宅ローン減税などに後押しされた宅地需要の高まりが反映されたと思われます。

ただし、今回発表されました路線価は、1月1日現在の評価のため、東日本大震災の影響を加味しておらず、被災地の調査結果を基に地価下落などを反映させる「調整率」を今年10~11月に示します。千葉県は全域で調整率適用の対象となっており、どのような結果になるのか注目。

不動産市場全体だけの状況を見れば、東日本大震災以降、被災地だけでなく全域で取引が激減した状況からは、脱却したように思われますが、不動産市場を細部に見ると一変した様子もうかがえます。

とくに影響を受けたのが、浦安市を代表とする東京湾岸エリアや低地帯などの液状化リスクに関係する地域の不動産と、長期波振動と停電時の孤立化と悲惨さが浮き彫りになった高層マンションでしょうか。(しかし、他の業者からの情報によると、すでに回復傾向もあるとも)

全体の需要としては、震災による直接的な被害よりも、短期的には電力不足などによる経済への影響、長期的には復興にともなう負担の増加、長短あわせて、日本経済の先行き不安とそれにともなう雇用不安、さらに、不動産を購入することによるリスクなどが影響を与えています。

これらの取引低迷は、大きな下落圧力となると思われます。震災がなければ価格が上昇に転じてもおかしくないという流れが、震災でいったん途切れましたが、直接、購入層に接している現場(弊社)の状況を見ていると、購入そのもの件数は減っていない、しかし、震災の影響を受けて、選ぶ内容には変わってきた、という印象です。

震災直後の3月は激減、4月は元々震災の有無とは関係なく需要は減る時期で例年並み、5月以降、6月、そして、7月のスタート時点でも、問い合わせや依頼は殺到しており、弊社の営業エリアである東葛地域では、住宅や土地への需要は底堅く、極端な変動はないのではと推測されます。

※路線価とは

道路に面した1平方メートル当たりの毎年1月1日時点での評価額。土地の相続や贈与を受けた人が支払う相続税額などを算出する基準となる。この他の地価データは、不動産価格の指標となる公示地価(国土交通省)、固定資産税等の指標となる固定資産税評価額(市区町村)がある。それぞれ、売買実例や不動産鑑定士の評価などを参考に算出。路線価は公示地価の8割程度の水準と言われている。



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