不動産市場と動向:中古住宅を選ぶ理由(11.03.03)

ここでは、中古の一戸建て、中古のマンションをまとめて中古住宅と表記します。ここ数年、年々と中古住宅へのニーズ、新築への偏重が解消されつつあります。その理由はやっぱり、景気低迷のなかで、割安な価格に魅力を感じてのことだと思われます。

各書籍や雑誌などで、日本の人口が減少傾向になり、不動産市場全体のなかで、住宅ストックが過剰となり、空き家が増加していることが書かれております。今後もこの傾向は続き、中古住宅の供給が減ることはありません。

購入後のライフスタイルを見ても、当初予算を抑えられる中古住宅では、毎月の返済額を抑えられ、いざというときの対応力に優れ、いざ売却となったときも、住宅ローンの残高が少なければ動きやすい。

また、もう一つの理由に立地を意識する傾向が強まったことがあります。とくにマンションでは、一度建築された建物が解体され新築に生まれ変わることは少なく、新築できる用地が減少し、好立地であれば中古住宅でも構わないという流れも起きています。

このような好立地の場合(需要が多く供給が少ない地域)、中古住宅だからといって、価格が極端に落ちることもなく、値上がりまでは難しいかもしれませんが、資産価値が維持されやすい。ただし、建物の耐久性、柔軟な可変性が必要となります。

都心の好立地の物件を購入するのが、非現実的だからといっても関係ないわけではなく、郊外の住宅購入でも、駅に近いことを意識すると、将来売り出す時に、有利になります。

実際、中古住宅を選択した方が、どこに良さを感じて購入されたのか、一般的なところを整理してみます。

1.オリジナルの住まい:土地を購入し注文住宅を建てるには資金面などの理由で厳しい場合、ある程度決められている分譲住宅ではなく、中古住宅を購入しリフォームをすることでオリジナルの住まいで暮らすことができます。

2.実際の状態を確認できる:これから新築される場合は当然のこと、完成直後の場合、建物の不具合などがわからないことが多いが、中古住宅の場合、どのような状態なのか、不具合があったのかなかったのかを生で見てから購入することができます。

3.立地面で優れている:マンションでも一戸建てでも、新しく分譲する場合、用地の問題から、どんどん奥に離れてしまう傾向が強い。中古住宅なら同じ予算で、都心から離れてしまう、もしくは、駅から離れてしまうことなく購入することができます。

4.資金的な負担が軽い:購入価格が安い分、当然、住宅ローンの負担が少ない。さらに、新築のプレミア分や築が新しいほど大きくなる経年による評価減(建物)が小さくなり、売却時の価格とのギャップが小さくなる。

5.建物への安心感が高まった:年々、建築レベルの上昇と、インスペクターによる検査の普及などから、中古住宅への安心感が高まり、購入に踏み切りやすい環境が整ってきました。

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業界でも、中古住宅市場の高まりを感じており、積極的な取り組みが見受けられます。リノベーションの協会設立、リハウスの価値住宅というフレーズを使った広告などが代表的なもので、今後もさらに増えていくことでしょう。

中古住宅の場合、売主が一般の方になるケースが多く保証を受けづらいことから、建物のチェックが必要になり、年数が経過することにより、使用具合やメンテナンスの状態によって、評価にバラつきが出ることから、不動産の評価が難しくなります。

業界を問わず、市場が大きく拡がるときは、体制が後追いになる傾向から、自身の心構えが重要となりますが、一般の方には限界があり、プロへどのように依頼するかが、中古住宅購入の肝になります。



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