不動産市場と動向:2010年は、不動産の買い時か?(10.01.12)

お正月も明けて、実質、最初の週末となった3連休。

例年ですと、お正月明けは購入希望者が増加しますが、
この暗い世相、不景気で、今年はどうかな~、と様子を見ていましたら、
思ったより、例年どおりのスタートだったようです。

ただし、12月に、住宅エコポイント制度や贈与税軽減などのニュースで、
昨年末に動きが前倒しになった分、この流れがいつまで続くのか、
もしかしたら、早めに新年のシーズンは終了するかもしれません。


今、購入を検討されている方のなかには、
「不動産は今が買い時」という言葉を耳にして、
検討を始めた方もいるかと思われます。

果たして、本当に買い時なのか、
ちょっと検証してみたいと思います。


【2010年は、不動産の買い時か?】


「不動産は今が買い時」という言葉は、金銭的な面から考えられます。
 このお金の部分は、不動産価格、金利、税制が主な内容となります。

1.不動産価格

 昨年、流行にもなったアウトレットマンションのように、
 新築マンションでは、分譲業者の倒産や資金繰り難、販売不振などから、
 価格は、大幅に下落しました。

 これは、建売住宅や地価でも、同様で、
 高額帯を中心に下落しました。

 現在、リーマンショック前の好景気だった頃に上昇した分を
 帳消しにする程度の値下がりをし、
 バブル崩壊後の底値と同程度の水準になって、
 下落は落ち着いてきております。

 ただし、底になったから、これから上昇するかといえば、
 決してそういう兆候があるわけではありません。

 今後の不動産価格は、
 このあたりで落ち着き、今後下がりづらいものと、
 まだまだ下がる余地があるものとに分かれるのではないでしょうか。

 土地にしても、建物にしても、
 質の良いものを選ばれるという前提付きで、
 買い時なのかもしれません。

2.金利

 日本の金利水準が、これ以上下がりようがない程度の
 低金利であることは、ご承知のとおりです。

 一番低い水準であること、これ以上ない買い時(借り時)とも取れます。

 さらに、長期固定金利の代表格であるフラット35では、
 当初10年間の金利優遇もあり、(質のよい建物に限る)
 11年目以降の金利水準も、決して高いものでもないので、
 さらに、買い時(借り時)の判定には追い風となります。

 ただし、金利を考えるにあたり、考慮しなければならないのが、
 物価との関連性です。

 現在、デフレ化であるとの認識が一般的です。
 デフレは、物価の下落(現金価値の上昇)の状態であり、
 厳密には、地価は物価に含まれないらしいですが、
 不動産価格の下落分も加味しなければなりません。

 さらに、返済の原資となる現金の価値が上昇する、
 返済負担が上昇するこということにもなります。

 ※逆に、インフレ時は、返済負担が軽くなる。

 以上のことから、
 不動産価値が下がりづらいものであれば買い時と言えます。

3.税制

 既存の住宅ローン減税に加え、
 住宅版エコポイント制度、贈与税の控除幅拡大など、
 不景気となれば、住宅取得促進へと進む政策。

 これらの政策が、今後さらに拡大するというものでもないので、
 ここは単純に買い時と判断してもいいかもしれません。

 さらに、来年以降の税制も見えないことから、
 特に今年、という判断もできます。

4.まとめ

 質の良いものであれば、不動産は買い時、と判断しても良さそうです。

 ただ、「不動産は今が買い時」という話は、
 毎年、いつでも言われるようなことで、
 不動産市場でも、金利でも、
 裏表、良い面もあれば、悪い面もあるもので、
 見方次第で、どちらにでも転がるものかもしれません。

 結局、個々の事情としての、
 収入や家族状況、現在の住まいなどを考えて、
 購入するきっかけがあり、購入しても大丈夫そうで、
 購入しても良さそうな不動産であれば、
 購入してもよい、という身も蓋もない結論になってしまいます。

 実際の依頼内容を見ていますと、
 なんで、こんなの買ってしまったんだろう、というケースが多くあります。

 買い時かどうかの判断以上に、
 どのような住まいを探して購入するかという検討を、
 実際に探す前から行うことが大切なんだと思います。




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