不動産市場と動向:2009年の基準地価(09.09.18)

国土交通省より2009年の基準地価(7月1日時点)が発表されました。概要は、調査開始以来初めての「すべての都道府県で下落率が拡大、もしは上昇から下降に転じる」というもの。特に、近年地価が上昇していた都心や大都市圏で不振が目立った。

商業地や都心部の地価下落は、ファンドなどの金融市場からの資金流入減少が要因であり、郊外や地方では、景気低迷による購買力の低下が下落に繋がっている。

ただし、地価の下落をチャンスととらえ、住宅購入に意欲を持つ世帯も多い。このため、新築分譲住宅やマンションなどの在庫は減少、特に建売業者による土地購入(仕入れ)は積極的になってきた。

都心やマンション用地などの高額帯は分からないが、一般住宅地では、在庫の減少や現場で感じる購入意欲などから、ある程度、底を打っているのではないかと思う。ただし、経済状態などから上昇に転じるかといえば懐疑的であり、収入状況から見て高額な地域は下落余地も残されている。

弊社が所在する千葉県は、都心に近い高額エリアから、標準的な住宅地、厳しい地方と、全国の縮図のように幅が広い。千葉県全体では全用途平均で前年より4.6%下落した。下落は3年ぶりで、調査対象の全市区町村で下落。なかでも、近年、上昇が著しかった浦安市では県内最大の下落幅。

浦安市を始め、市川市から千葉市にかけての都心に近い東京湾エリアは、近年の上昇による反動が出ており、上昇分が打ち消され、かつ、収入状況からみて適正水準になれば下落も落ち着くと思われる。発表された地価数値はまだ少し高いような感じも受けるが、発表されるまでにタイムラグがあり、現状ではさらに下落して底値近くの水準になっているのではないか。

地価は、隣接地域のみに限らず、広い地域間バランスで成り立っている。千葉県内では、近年の上昇時でも比較的落ち着いた地価動向であった内陸エリアで大きな変動がないことが、東京湾エリアの地価を支えている。もし、内陸エリアが一段と下落すれば、引きずられるように東京湾エリアでも下落が続くかもしれない。

住宅を購入する方々(お手伝いをする側も含め)にとって、もう一段の下落で購入しやすい環境となることが望ましい。地価は、景気などの経済的な要因以外に、構造変革などの政治的な要因や人口などの社会的な要因、住宅ローンを含めた金融面の影響により大きく左右される。

地価はどちらかと言えば新築市場の影響を受ける。政治や行政は、既存住宅の活用と中古住宅の流通へ舵をきった。景気動向や収入状況からも値頃感のある中古住宅が伸びている。この影響により新築市場が縮小すると、地価はさらに下がるかもしれない。今後の住まい探しは、土地(地価)への比重を減らし、建物(生活や将来)の要素を強めていく方が正解になる。



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