不動産市場と動向:四半期地価動向報告(国交省)(08.11.22)

平成20年第3四半期の主要都市の高度利用地における 地価動向報告が国土交通省地価調査課より発表されました。

≪報告概括≫

平成20年第3四半期(7/1~10/1)の主要都市の高度利用地の地価は、 第2四半期(4/1~7/1)まで見られた上昇地区が姿を消し、 全ての地区で横ばい又は下落となりました。 そのうち、大半の地区が下落となっています。 第2四半期と比べると、高度利用地の地価の下落傾向が顕著となりました。

三大都市圏においては、9割を超える地区で下落となり、とりわけ、 大阪圏及び名古屋圏では、過半の地区で3%以上の下落となりました。 地方圏においては、横ばいの地区と下落の地区がほぼ同数ですが、 福岡、仙台では調査した全地区で下落となりました。

今回の地価の下落傾向の主な要因は、地価LOOKレポートにおける判断を総合すると、 景気の停滞、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の 悪化等を背景として、土地に対する需要が減退していることであると考えております。 これに加え、オフィス等の空室率の上昇、賃料の下落等により、 収益力についても一部でやや低下する傾向が見られたことも要因の一つに考えられます。

≪東京圏の変動率・地区数一覧≫

 ・上昇 0
 ・横ばい 4
 ・0%~-3% 47
 ・-3%~-6% 12
 ・-6%~ 2

≪主な調査地点と鑑定評価員のコメント≫

・新浦安 総合評価 下落(-6%超)

マンション用地の仕入れがシビアになり下落、 投資用不動産の取引利回りは上昇(≒取引価格は下落)、 マンション価格は横ばいだが、総額が抑えられつつある、 賃貸需要は安定しており、賃料単価等は変わらず。

・本八幡 総合評価 下落(-3%~-6%)

マンション分譲の低迷、融資抑制による業者需要の低調、 エンド需要も鈍く取引価格は下落傾向、 土地価格の先安感が浸透、取引利回りは上昇傾向、 オフィス、店舗需要は低迷し、賃料は下落傾向。

・船橋 総合評価 下落(-6%超)

景気後退による不動産市況の悪化および不動産融資額の縮小から 取引件数は減少し、取引価格も下落傾向にある、 賃料は横ばいで推移しているため、取引利回りは上昇した。

・柏の葉 総合評価 横ばい(0%)

駅至近の希少性を有するが、景気減速の中、 高止まり横ばい傾向で推移している、 取引価格、賃料とも横ばいのため、取引利回りも横ばい、 継続的な開発地域で、分譲価格、賃料とも横ばい、 今後、整備が進行する分と景気低迷が相殺され横ばいか。

引用元:国土交通省地価調査課

この報告を見て、特段とコメントすることなく、 その通り、そのまま現状を表していると思われます。

バブル崩壊以後、右肩上がりの一方的な地価上昇から、 上下動する不動産相場へと転換した。 景気や社会情勢などにより、地価や不動産価格などは上下動をするが、 株とは違う点が、住宅としてみる限り、生活に必需であること。 (持ち家だけでなく賃貸も含め)

住宅の賃料は大きな上下動はなく、住宅価格がある程度の価格まで下がると、 賃貸層からの流入があり下支えが入る。 また、持ち家の志向もある程度あり、各地域でコアな需要は存在する。

この結果、ある程度の価格水準で落ち着くことになるが、 近年の不動産価格上昇幅が大きかったところほど、反動で下落幅も大きくなる。 逆に、不動産価格があまり上昇しなかった地域は、下落幅も小さい。

もし、地価・不動産価格が下落傾向にある中、 購入するタイミングはいつが良いかとお悩みなら、購入検討地付近の地価動向を調べ、 バブル崩壊後、最安値と現価格とを比較し、どの程度の乖離幅なのかを検証してみること。

一つの目安として、バブル後最安値というのを基準としてみはいかがでしょうか。 ただし、そこまで下がるか、もっと下がるかは分かりません。 そこまで下がらなかったら、いつまでも買えないことになり、 それ以上下がったら損した気分になる。

購入するタイミングは、地価動向や市況で判断すると後悔することも多い。 自分や家族の状況から考えるべきである。 不動産価格の適性は、市況や比較などで分かるものではなく、 自分たちの資金計画との照らし合わせで判断するべきです。



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