不動産市場と動向:悩ましい不動産下落局面(08.11.13)

最近(特にここ1週間)、同じような質問を頂きます。

それは、「いつ買いどきですか?」

地価・不動産市況が下落局面で推移するなか、いつまで、どこまで下がるのか。少しでも安く購入したいというお気持ちはよく分かります。

※同業者や関連業種の営業の方からも同じような質問が出ます。

「どのようにアドバイスすればいい?」

その際、必ずこう答えるようにしています。

「分かりません」

いつ、不動産市況が底を打つのか、どのくらいの下落幅になるのか、不動産の市況を適確に予想して答えられる人は、神様か、それとも、ただのギャンブラーか。

同業者関係の方にも、「もう下げ止まり」とか「今が底」と、答えてはダメですよとお伝えしています。

お客様から、そう考える要因は?と尋ねられたら、たぶん、言葉に窮するはず。

そう答えたいという営業の希望でしかないことを見抜かれ、信用を無くしますよと。

もし、不動産市況が反転(底を打ち上昇へ向かう)した時に購入しようと思うなら、ひたすらそのタイミングを待つしかない。

いつになるのか、待つだけの時間に見合うほどの下落幅になるのか、何年先になるのか分かりません。

この話は、金利や税制などでも同じです。

金利が一番低くて負担が少なくなるのはいつか。購入に際して一番有利な税制はどのタイミングなのか。

過去を振り返って、比較することはできても、これから将来を見通して、適切なタイミングを計るということは誰にもできません。結果論で判断できるまで。

大切なのは、購入しようとしている不動産の価格が、自分たちの資金計画や住宅ローンの負担から見て適性なのか。

家族の状況、仕事などの収入から見て、住宅ローンの返済が無理を生じさせていないか。

家族や生活の状況、年齢などから、購入してもいいタイミングなのかが大事です。

投資で購入するなら、株と同じように、下落局面、底、上昇に転じたなどの市況でタイミングを計るべきでしょうが、自宅の購入ですから、自宅としての価値や、購入後の生活から判断すべきです。

もし、収入と負担のバランスが問題なく、精神的な満足と安心感、購入することで得られる金銭以外のメリットなどがあったとしても、結果論で失敗したと思いたくない方は、購入しない方が良いのかもしれません。

おそらく、賃貸であれば、金銭的には、失敗したとはならない。ただし、成功したともならないかもしれないし、一時的に上昇したとしても、数十年という単位では、下落したという状況になることは有り得ます。

決して、賃貸派をいけないと言っているわけではありません。高額な購入になる持ち家は、リスクもあり、生活や考え方が合わない方は、無理に購入しなくてもよいのではないでしょうか。

お伝えしたいことは、住まいを購入することを損得だけで見るのではなく、リスクとリターンをきちんと頭に入れて、外部要因よりも、収入と負担、購入後の生活や家族の状況などの内部要因で、購入の可否、タイミングを計るべきということです。

社会要因を購入のタイミングとして計り失敗した例として、住宅ローン減税があります。

今年で住宅ローン減税が打ち切りだと駆け込みで購入した方、延長になるなら、慌てなくてもよかった。さらに減税幅が拡大したら、待てばよかったとなる。

※高額な住宅ローンを組んだ高収入の方になるでしょうが。

購入するタイミングだった時に、たまたま、市況、金利、税制などが、こうだったという方が、後々どう社会環境が変わったとしても、まだ納得できると思います。

これは不動産市況が上昇局面のときでも同じことが言えます。



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