不動産市場と動向:不動産は買い時!かな?(08.09.16)

私がへそ曲がり、変わり者というだけかもしれませんが、 今は不動産の買い時ではないかと考えています。

不動産業界では新築分譲業者を中心に倒産が続いており、 社会全体でも原油高や物価高などから、暗い世相となっているなか、 何を言っているんだと思われる方もいると思いますが、 買い時だと考える訳を紹介させて頂きます。

一般的に不動産が買い時と思われ、実際に購入意欲が旺盛になるのは、 景気が良くて地価も上昇している時であり、社会全体が盛り上がっている時です。

これは景気が良くなることで収入も増え、将来も明るく感じられること、 地価が上昇しているというのは資産価値上昇にも繋がることや 地価が上昇する≒たくさんの人が不動産を購入しているという流れや 雰囲気になるからです。

収入が増えることで貯蓄も増え、住宅ローンの返済力も増すことから、 不動産を購入しようという思いになるきっかけになるとは思います。

しかし、収入の増加がいつまで続くのか、 これからもずっと同程度の収入が確保できるなら構わないですが、 好景気での収入増は不景気になると収入減になることとの裏返しになります。

逆に、不景気で収入が減少している時に、これくらいなら返済できるなとか、 これ以上は収入が減らないなと思える時であれば、好景気で収入が増えれば、 返済余力が増えるだけですから、良い方向へ向かいます。

住宅ローン破綻や返済が苦しくて不動産を売却しなければならない状況に 追い込まれるのは、好景気で収入が増え、大きな気分と楽観的な見通しによるものが多い。

このような流れのときは、ついつい大きく買い物をしがちになります。 その時の収入には見合った住宅の購入かもしれませんが、 その収入が落ちたとき、厳しい状況が待っています。

悪い時、収入が下限の時に購入するのは、住宅ローン返済にゆとりが持てます。 これが今が買い時の理由その1。

地価・不動産価格が上昇するということは、需要・購入者側の動きが活発であること。 周りが買っているからという流れに乗ってしまい、 購入するタイミング訪れていないことや準備ができていないのに買ってしまい、 後から、やり直そうとしても、その時に地価が下落していて、売却もできず、 自分たちにあっていない住まいで我慢しなくてはならないということにもなる。

地価・不動産価格が上昇すると資産価値も増える。 資産価値が増えることそのものは決して悪いことではないが、 資産価値の上昇を見ながら、利益が出るところで転売しない限り、 含み益に留まるのみで、価値上昇分を使えるわけではない。

また、上昇している流れはいつかは止まり、やがて調整・下落局面へと続く。 高度成長期のようにいつまでも上昇が続く一方的な流れであればいいのだが、 これからは短いスパンでの上昇・下降があるという相場の流れになった。

頂点が近くに見えている上昇局面で購入しても、 そんなに資産価値の上昇の恩恵は受けられないのではないか。 逆に調整・下降局面で購入した方が、上昇の流れになった時に、資産価値が増える。

株式相場などと違い、実需・自宅の評価や相場は社会情勢や構造的な要因にも左右されるので、 一概に相場的な感覚では判断ができないが、上昇している中で高値掴みするより、 下降局面で安く購入する方が良いように思う。

現在は調整局面に入っており、下落傾向へと転換した。 今後、下落していくもの、横ばいで推移するものなど、個別に分かれると思うが、 今までよりもより安く購入できる環境になりつつある。これが買い時の理由その2。

もうひとつ最近の傾向として、地価上昇・景気が良い時は上昇しがちな金利動向が、 現在の状況を反映して低く推移していることがあげられる。

特にリーマンショックで資金が投資・投機から安全な債権市場へと流れれば、 金利が低く抑えられる。現在、先行きの金利上昇気配はほとんど消えてしまい、 住宅ローン金利も低水準で留まっている。

住宅ローンの利息の負担はかなり高額になる。 低金利を長期固定で借りることができる現在の状況は利息の負担軽減になることは、 購入にかなり有利な状況であることが、買い時の理由その3。

・収入が少ない時に購入する方が安心
・地価が下落して購入しやすい
・金利が低く負担が少ない

この3つが今が買い時と思われるものです。



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