不動産市場と動向:2007基準地価(07.09.21)

基準地価とは、都道府県が調査した7月1日現在の地価(市場)であり、 1月1日現在の地価を国が調査する公示地価とほぼ同じ内容。 基準地価の場合、公示地価には入らない市街化調整区域も対象になるため、 全体の地価動向の数値は公示地価よりも抑えられたものになる。

この基準地価の2007年分が先日発表されました。 ここ最近、公示地価や路線価などに対してのコラムでも書きましたが、 発表される数値自体は地価の上昇傾向を示していますが、 タイムラグがあることや現場の状況を見ていると、 地価上昇もピークになったのではと推察しております。 なお、このコラムでは、都心や商業地などは割愛させていただき、 一般的な住宅地について、少し書いてみます。(関東のみ)

東京圏の住宅地は4.8%の上昇、上昇率が最も高いのは文京区で24.6%、 職住接近の港区や中央区でも20%超。都心に近い、武蔵野市、三鷹市、 調布市、市川市、川崎市、川口市、所沢市、また、 新線による効果があった守谷市などでは、上昇率が拡大した。

これらの数値を見ていると、地価は上昇真っ最中という感じに 受けられるかもしれませんが、地価上昇による住宅地の価格は、 購入者の資金力の限界に達しており、もうこれ以上の上昇をしては 購入そのものを見送ることになるのではと思われ、上昇も止まると思われる。

実際、土地を探している人は、それぞれの予算に合わせて、 売り出されている土地を見ると、想像以上に地価が高く、 「こんなに狭くなるのか、ここまで離れるのか、ここまでのお金を出さないとダメなのか」 という落胆までとはいかなくても、 土地探し・住まい探しの大変さを実感することになる。

バブル以前は、高度成長で収入が増加していたり、会社や社会の安心感もあり、 住まいを購入することを素直に目標としていたりしたので、狭くても、遠くても、 多少高くても購入に至ったかもしれないが、現在の購入者は、将来の不安、 価値観の変化などから、地価上昇したら購入そのものを延期や見送ることも多い。

地価が高くなるということは、必然と、新築分譲住宅や新築マンションの 価格にも反映されるので、土地探しと同じような現象になる。

しかし、一戸建て、マンションともに分譲業者は、仕入れて、売ってと 繰り返し動いていないと仕事にならないため、見送ってしまう購入者が多い中、 数少ない残された購入者に売らなければならない。 このため、購入者から買いたく(住みたく)なるような長所がない物件の場合、 分譲会社側が下手に出ざる負えない=値下げという流れになってしまう。

都心の好立地に位置する“億ション”は売れ行きが良いような話を 聞く(私には他人事ですが)が、私が携わっているエリアでは、 売れ残っているマンションを見かけることが多い。 これは噂ですが、10%の値引きは当たり前になっており、 物件によっては15~20%とも。この値引き幅は物件の人気具合にもよるので、 必ずしもここまでできると保証はしませんので、あしからずです。 表面的な値引きは少なくても、諸費用や家具・電化製品などで 実質大きな値引きになることも。

ただ、投資物件を買うなら、このような買い方でもよいのでしょうが、 自分の住まい・自宅を購入するのですから、どっちが値引きを たくさんしてくれたとか、どっちがサービスが多いということで選ぶのではなく、 自分たちの生活や人生、これからの資産価値などまで考えてご決断ください。

余談:同じ価格なら、都心好立地の中古マンション>郊外の新築マンションであり、 一戸建てなら、半端な利便性と密接した建売>郊外の環境が良い場所で 耐久性がある住宅(自分の寿命と住宅ローン返済期間以上)でしょうか。 (あくまでも私の主観ですが)



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