不動産市場と動向:不動産資産の最適配分(07.02.24)

日本経済新聞一面の特集記事“眠れる家計力・イエコノミー”の中で、 不動産市場の心理をついた面白い部分がありました。

大阪大学教授の西条辰義の研究室で実験をしてもらった。 学生43人を売り手と買い手の二つのグループに分ける。 一方にはマグカップ、他方にはお金を渡す。「売り」「買い」各々いくらとみる? 売り手グループがつけた値段は平均643円。買い手の評価額292円の二倍を超えた。 「一度自分のものにすると、人は高めに評価する」と西条教授は言う。
どうです?

不動産市場の心理をついていますよね。

自分の物になった住まい・不動産を割高な価格につける。 不動産取引の場面で、売主さんからよく、こだわり、愛着、 今までの歴史や積み重ねを聞きます。(聞く分にはいいんですけど) そして、その分、価格を上積みしたい(できるはず)となります。 (これはこれで売主さんの心理も分かります)

逆に買主さんからは、自分の事情、物件の欠点、購入時の状況などから、 割安にして(こんな価格では高い)というようなこともよく聞きます。 (これはこれで買主さんの心理も分かります)

不動産鑑定士さんが難しい数式や理論で適正評価を出したり、 我々不動産業者がマニュアルなどで不動産価格を査定しても、 売主さん買主さんという不動産取引の主役が価格は決めるものですから、 上記の心理的な要素が大きく反映されます。

現在のように売り手市場になっていると、売主側の心理が強く反映され、 これが不動産価格や地価などを押し上げていくことになります。

逆にバブル崩壊後の買い手市場になった場合、買主側の心理が強く反映され、 下落傾向へと進みます。

このように不動産取引の現場では、売主・買主の心理が大きく影響し、 他人から見たら割高に映っても、本人同士は満足していることはあります。

この実例は、千葉由里さんの“ほんと理不尽”というコラムで紹介されています。

不動産の市場心理は理屈ではないということを頭に入れてください。 そして、この市場心理などは数多くの経験をしている不動産担当者が よく知っていますので、アドバイスを聞いてみることをお勧めします。
最後に、日本経済新聞の特集で伝えたいことは違う内容ですので、 記事の概要をお知らせします。

≪家の最適配分、富を生む≫

・世帯数4,700万、住宅5,400万戸。空き室率12%になっても、 住宅は今なお増え続け、住み手なき家も増え続ける。 そのうち、高齢者が持つ不動産資産は600兆円。 この不動産の1%でも動けば、国内総生産を1.2%押し上げる。

・日本では住宅市場の8割が新築。欧米人には奇異と映る。 日本各地で古民家の再生に取り組むドイツ人建築家のカール・ベンクス氏は 「日本の木造建築は技術も材料も世界一。自分の代しか使わないのはなぜ」

・面積の不均衡を、シニア層から子育て世代へと貸し出す「最適配分」を 広げる試みが始まった。現役世代は相場よりも安い賃料で借り、 シニア層は家賃を第二の年金として受け取る。

引用元:日本経済新聞





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