不動産市場と動向:マンション価格上昇(上)(06.10.24)

新築分譲マンションの広告や宣伝を見ていて、最近のマンション販売現場は、 ただ暮らす部屋というだけに留まらず、サービスや付加価値にいろいろ知恵を 絞って販売しているなという印象を強く受けています。

これには、地価上昇の影響で用地取得費が高くなり、販売価格に転嫁されつつある中、 値上げしても競争力を保てるようにしてきているものと思われます。

そのマンション販売事情の分析記事が日本経済新聞に掲載されましたので、 記事の内容を紹介します。

 ≪マンション:価格上昇の現場(上)≫

・不動産経済研究所の調査によると、今年度上期首都圏のマンション平均価格は 前年同期比2.8%上昇し、再開発地区や駅前好立地物件では20%以上の上昇も 次々に登場している。
 └この影響で中古マンション相場も押し上げ?

・業界では、以前の割安なマンションを「旧価格物件」と呼び、 用地取得費を価格に反映させたマンションを「新価格物件」と呼んでいる。 首都圏は、来春までに新価格に切り替わると調査会社トータルブレイン社長談。
 └旧価格は割安で狙い目?
  旧価格物件の数は減り、新価格に慣れてきている?

・それでも1990年代と比べれば20%程度安く、金利も低い。 住宅取得期の団塊ジュニア需要もあり、売り手優位の状況が揃うが、 分譲各社は、これからの価格上昇に慎重な姿勢を見せる。
 └郊外の売れ残りは増加し、設定を誤ると損切りも。

・今までのマンションバブルは、今後の価格上昇から見て、 早期購入が割安であることが売りに繋がってきたが、 価格水準が切り上がれば割安感は消え、マンションバブルは終わる。
 └新価格に見合う物件への知恵と工夫が必要。

引用元:日本経済新聞

新聞でも雑誌でも、地価やマンション販売の記事は、定期的に掲載されます。 それらの記事を読むたびに、地価上昇がいつまで続くのかな、 マンション市場はこれからどうなるのかを考えさせられ、将来の下り坂がイメージされます。

マンション市場では、地価が下がり、売れ行きが落ちれば、再度の価格下落もありえるが、 仮に新価格水準で推移したとすれば、新築から間もない中古マンションの評価は上がり、 築年数を経る毎に下がる評価減の割合が大きくなる。例:緩やかな下降線の勾配がきつくなる。

それに、中古マンションは潜在供給(在庫)が溜まる一方ですので、 需給関係からも競争力がない(利便性や築年数が古いなど)物件の評価下降線はきつくなる。

その対処として、1.下降線に負けない自己資金や貯蓄を持つことか、 2.無理なく失敗しない計画(お金だけでなく生活全般)を立てることが考えられます。

 1→売ることになっても資金力があれば対応可能
 2→売る必要がなければ評価減も関係ない



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