不動産市場と動向:不動産市場の自律的反動(06.09.30)

都心部を中心に不動産市場の上昇が顕著になってきたことは、 先日の基準地価動向でもはっきりと現れていました。 不動産市場は長期的な動きのため、上がったり下がったりする 市場であることを意識しづらく、上昇傾向=ずっと上がると、 一般の人だけではなく、業界でも思われがちです。

しかし、高度成長が終わり、バブルもはじけて10年以上経った現在は、 環境により上下に動く“市場”になった。日本より数年~10数年先を 行く米国は不動産市場が出来ており、ここ数日、日本経済新聞だけではなく、 一般紙でも、米国の住宅市場が下落傾向になったことを伝えており、 このニュースがとても大事なことが分かります。

経済や不動産を専門にしている人以外は、米国のことなんて関係ないやと 読み飛ばしそうですが、日本の不動産・住宅市場のこれからを考えるにあったて、 とても大事なことです。

これからの市場がどうなるかを推察するにあたり、 野村アセットマネジメント経済調査室長榊茂樹氏が日本経済新聞に 寄稿した分かりやすく的確に分析されたコラムの言葉をお借りします。

 ≪コラム概要≫

 ・住宅着工件数は年初から25%以上の下落
  中古住宅価格も前年比でマイナスに転じる

 ・この住宅市場の下落は以下の4点から景気に悪影響を与える
  1.住宅投資減少の直接的影響
  2.家具、家電などの住宅関連消費の下落
  3.住宅業界の雇用削減による影響
  4.資産下落による消費の減少

 ・金融の信用逼迫は起きていないので、短期回復の楽観論もある

 ・しかし、信用逼迫していないのに住宅市場が下落するのは
   ↓
  価格上昇や建築ブームの行き過ぎによる自律的反動では

引用元:日本経済新聞(野村アセットマネジメント経済調査室長榊茂樹氏)

このコラムは、不動産や住宅市場がどうなるということより、 景気と金融政策がどうなるかという点で書かれたものと思われますが、 これからの市場動向を読む=これからの不動産購入や住宅ローンを考えることにも、 参考になります。

金利動向も不動産・住宅市場に大きな影響を与えますが、量的緩和政策解除、 ゼロ金利解除後も、急激な金利上昇は今のところ見えない。 しかし、人口や世代、税制、地価と住宅の上昇などから、 米国のように自律的反動による不動産・住宅市場の下落が始まることは予想されます。

これがいつ始まるかまでは予想しづらいですが、5~10年内にはあると思われ、 これから購入する人も、すでに購入した人も、この影響がどうなるかを 考えて行動する必要があります。

同コラムにも書かれていた通り、市場の下落による影響で景気は悪くなります。 景気が良いと言われる現在も、民間の給与は8年連続で下がっている状態が、 景気が悪くなると、もっと下がると考えなければならない。

ということは、住宅ローンを組む際、返済額にも、残す蓄えにも、 余裕を持った資金計画にする必要がある。資産価値は下落するのですから、 売却して返済ということもできない。

儲けるために購入するなら買うべきではないが、自宅として購入するのだから、 資産価値が下がるから買わないべきとはなれない事情やお気持ちもあるでしょう。

購入するときは、余力を持って、購入後の負担=賃貸でも必要な負担程度にすること。 景気が悪くても、住む家は必要で、賃貸でも出費はあるのですから。

それと安心できる住まいにすることが大事。景気が悪くなって、 なんとか生活は乗り越えられても、さらに住まいの出費が大きく掛かると 家計が成り立たなくなりますので。

 『伝えたいこと!』

 ・思っている予算の半分くらいが適正では?
  (今の計画は将来まで大丈夫?)
 ・貯金はたくさん残して
  (将来の景気や状況の変化に対応できるように)
 ・市場は弱いものからやられる
  (不便な地域、環境の悪い地域、建売など)



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