不動産市場と動向:基準地価2006年(06.09.19)

2006年の基準地価が国土交通省から9月19日付けで発表されました。 東京・名古屋・大阪では、商業地に加えて住宅地でも上昇し、 東京都区部では全ての調査地点で上昇した。

しかし、地方圏では-3.5%の下落で、全国平均でも-2.4%と15年連続の下落。 三大都市圏では、地価も下げ止まり→地価上昇へと転じたことがうかがえるが、 地方圏では下落に歯止めがかからず、地価の二極化がより鮮明になってきた。

千葉県でも、大幅に上昇した市川市や浦安市を中心に、東京近接部では、 ほとんどの市町村で上昇したが、東京から離れている地域や交通利便性が悪い地域は、 下落が続いている。

今後、この地価上昇傾向はどうなるのか?

住宅地の場合、人口減・団塊ジュニアの需要減・消費税や金利などの社会情勢などから、 このままの上昇傾向が長く続くとは思えません。 短くて3~5年、長くて5~10年の間に地価動向の分岐点が訪れ、 地価も安定・下落基調になるのではないでしょうか。

不動産の相場で成り立っていると考えれば、単純に人気投票と考えても良く、 現在の地価動向=人気度数となり、人気度数の傾向には大きな変化はないため、 将来の地価動向を現在の人気度数から考えることができます。

 ◇現在 → 将来

 ・急上昇地域 → 上昇幅縮小・地価安定
 ・上昇地域 → 地価安定・緩やかな下落
 ・安定地域 → 緩やかな下落
 ・下落地域 → 下落幅拡大

不動産の購入を考える場合、どこに重心を置くかにより、地域や住まいの選択が変わります。

資産を重視した購入を考えた場合、住まいを小さくしたり、建物の希望を変えてでも、 地域の傾向を考慮する必要があります。同じ上昇傾向にある地点でも、 複数の路線(優等列車停車も)を利用できるとか、 地域に個性や特徴があるなどの特色でも違いが出ます。

地方圏でも中心都市は上昇傾向にあることからも分かるとおり、 地域の中心は安定した需要があると考えられます。

逆に、資産性は重視できることに越したことはないが、 それよりも生活や住まいそのものにこだわりたいというケースもあります。

この場合、資産売却(資産性の維持)を考慮しなくてもいいように 生活やその他の資産を考えておかなければなりません。

では、どうすれば良いのか。

建物の広さや構造・デザインなどの住まいそのものや生活施設、 住環境、地盤や災害への安心感などの地域性などを見ることです。

地価が下落=資産縮小となって、何が困るのかを考えると、 売却や担保などの換金力がなくなることです。 売却するというのは、家計の状況が良くなくて換金したいのか、 住み替えをしたい、もしくはせざる負えない状況になるからです。

当初の不動産購入時に余裕を持った資金計画をしていれば、 家計の状況から売却せざる負えないようにはならず、住み替えの売却でも、現金で補える。

また、住まいや地域そのものが生活に支障がなければ、住み替えする必要はなくなります。

地域の生活環境と建物のクオリティ、この2点をしっかりと考えて購入することです。

もし、両方を取り入れたいと、諦めがつかない方は将来の発展性を考えてみると良いでしょう。

発展性で特に大事なのは、鉄道路線です。近年の地価動向を見ていると、 新線開通と同時に地価相場の居場所が変わる地域が多く見られます。 今回の基準地価で言えば、つくばエクスプレス開業の影響が出た 足立区、八潮市、流山市、守谷市など。

今後の新線開通予定や計画などを参考にしてみてはいかがでしょうか。

松戸市、柏市は東京近接部ということで、ほとんどの地点が上昇しています。 流山市はつくばエクスプレスの影響での上昇です。細かい数値を見てみると、どの市でも、 中心駅か乗り換え駅を最寄とする地域の上昇幅は大きくなっていることが分かります。

この傾向は、全国や都市圏のマクロでも、沿線や市町村単位のミクロでも同じ傾向になっています。

用語)基準地価とは、都道府県が毎年7月1日現在の地価を土地の収益性や 取引事例などから算出されるもので、土地取引の目安とされる。公示地価とほぼ同じ指標。



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