不動産市場と動向:再開発マジック(05.08.10)

先日発表された路線価で、東京都の路線価が13年ぶりに上昇に転じた要因を、 日本経済新聞では、再開発によるマジックと分析。 その内容とこれからの地価についての記事をご紹介します。

[記事概要]

・18.2%も地価が上がった丸の内地区。都市再開発に伴う規制緩和策を フルに生かし三割以上も容積率を高めている。 土地の利用率が上がり、生み出される収益を基に決まる地価も上昇する。

・再開発ビルが建てばこのマジックが昨日して地価が上がるが、 次の年は容積率(利用率)が増えるわけではないので、地価の押し上げはなくなる。 かつての再開発地区の上昇率は1%か横ばい。 こうした事例から再開発での地価上昇は一時的なもの。

・しかも、過剰供給でテナントが埋まらなくなり、賃料の引き下げが起こる。 便利で安い賃料が東京で供給されれば、地方の需要を吸収する。 地方はこのため地価下落。

・再開発が続く間は地価上昇が続いても、いずれ息切れ。 80年代までの地価上昇とはメカニズムが違う。 人口が減少していくこれからは、需要が減少に向うのが確実で、 全国の地価はなお下がり続ける。

引用元:日本経済新聞

※オフィスが題材になっていますが、住宅でも同様の傾向です。



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