不動産市場と動向:2005年路線価(05.08.01)

国税庁は、8月1日に今年1月1日現在の路線価を発表しました。 全国の標準宅地の平均路線価は13年連続の下落。 しかし、下げ幅は減少し、東京都では13年ぶりに上昇に転じ、 この他にも名古屋、福岡、横浜、京都、大阪で上昇。このことらか、 都市部では地価下落が止まりつつあるものの、 地方では下落傾向が続く二極化が鮮明になったことが伺えます。

[路線価とは]道路に面した土地の標準価格。単位は1m2。相続税や贈与税の算出する基準ので、国税庁の管轄。

『東京都内の48税務署のうち、管内の最高路線価が昨年に 比べて上昇したのは約4割、横ばいも約4割あった。丸の内(麹町署)や 銀座(京橋)に加えて、上昇ポイントで目立ったのは駅前再開発などがあった地域。 JR秋葉原駅前(神田)は462万円で3.6%の増、 JR立川駅北口大通り(立川)で316万円、8.2%増えた。

このほか、住宅地では住環境の良い古くからの住宅街がアップ。 世田谷区の下北沢駅南口通り(北沢)が2.7%増の116万円、 大田区の田園調布駅西口ロータリー(雪谷)は73万円で1.4%増えた。』

千葉県では、県全体で3.6%下落、下落幅は縮小。 柏の最高路線価地点では2.6%上昇し、県内唯一の上昇地点となる。 その他の地域も東京に近い北西部を中心に下落幅が縮小、 逆に東京から遠い東部や南部は落ち込み幅が大きい。

【県北西部 下げ止まり感】

『千葉県ではJR柏駅前の最高路線価地点が下げ止まるなど、 県北西部で地価下げ止まりの兆しがみられる。東京への通勤・通学の利便性が高く、 マンションなど住宅開発が相次ぐためだ。一方、下落率は前年比で縮小したものの、 県東部や南部は二ケタの下落率が続き、東京近郊との格差が広がっている。

マンション開発のフージャースコーポレーションは七月、 JR柏駅から徒歩約二十分の柏市で販売した新築マンションを完売した。 駅周辺の商業施設や東京への鉄道アクセスの良さが、人気の理由。 つくばエクスプレスの開業も、柏の注目度を高める追い風になったという。

イオンや三井不動産は2006年中に、柏市内に駐車台数が 二千台規模の大型ショッピングセンターを開業する計画。 住宅需要の高まりが大型商業施設を呼び込むという好循環が路線価を押し上げた。

一方、県東部や南部の税務署では、最高路線価の下落率が軒並み五%を超えた。 駅前商店街の空洞化などで、下落傾向に歯止めが掛からない。

JR木更津駅前では昨年四月に複合商業施設が再開業したが、路線価は11.5%下がった。 JR茂原駅前も同12.5%下落。いずれも下落幅は昨年より縮小したものの、 下落傾向に変化はない。JR銚子駅前は下落率が1.3ポイント広がって12.0%となった。』

引用元:日本経済新聞

これらのことから、地価が上昇・横ばいの地点がある一方、下落が続き下落幅も大きくなる地点もある。 全国的に一律地価が上昇したバブル期とは様相が異なり、利用価値に応じた地価が形成されていく 傾向にあるのが伺える。商業的にも住宅としても、どれだけの利用価値があるのか、 その土地がもたらすメリットで地価が決まる収益還元法になりつつある。 合理的な地価の算出になると、利用価値がない土地には評価が付かないなんてことにも。。

(追伸)地域の特徴と地価傾向
・柏(○)若者が集まり商業施設充実傾向、東京からの程度な距離感と郊外のバランス
・松戸(△)東京から近いものの、特徴が無く、住宅としてだけのため伸び悩み
・市川(△)松戸と同様、行政や環境面、湾岸エリアへの距離で松戸より上の分高い
・浦安(○)東京への近さ、TDLの影響で行政とイメージなど良し
・船橋(△)大型商業施設充実も、道の狭さ、環境面などマイナス要素も
・千葉(△)東京から離れてくる分、千葉の中心といえども低迷



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