不動産市場と動向:中古住宅流通市場(05.07.19)

日本の中古住宅の市場は、欧米と比べて極端に少ないと言われています。 本来なら、家族状況やライフスタイルの変化に合わせて、 住み替えていければ良いものの、中古住宅市場が未熟なため、資産形成にもならず、 住み替えようにも思うような価格で売れないことなどから、 不動産の購入は一生に一度のようになってしまいます。

それではなぜ、中古住宅市場が発達しないのか、私なりに考えてみました。

理由1:建物そのものの質が悪く、短い期間で住めなくなる。

理由2:まだ日本の住宅事情が発展途上で、時間が経過すると未熟な住宅になってしまう。

理由3:新しいもの好きの日本人の気質が、ある程度以上の築年数経過で価値を評価しなくなる。

理由4:バブルを経験したことで、土地偏重の意識になり、建物を軽視するようになった。

理由5:国の政策が、新築住宅促進に力を入れ、建て替えを推進しており、中古住宅流通を阻害している。

これらのような理由により、中古住宅の流通がなかなか発展してこなかったと私は思っております。 しかし、建物の耐久性も上がり(1)、住宅事情も良くなり(2)、リサイクルの意識も出て(3)、 バブルの痛手で土地への偏重もなくなり(4)、政策も中古住宅流通促進へと変わりつつ(5)あり、 これからは中古住宅がより活発になってくると期待しております。

また、中古住宅が流通する背景には、利便性への追求という背景があります。 利便性の良い地域には、これから新規の宅地供給が少ないと思われ、 そのような地域に暮らしたい人は、中古住宅を視野に入れてくると思われるからです。

中古住宅の市場が整備されてくるということは、今までの土地重視の不動産市場から、 土地と建物をそれぞれ評価する不動産市場になってくるということです。 中古住宅市場が発達したとしても、劣悪な建物や可変性が無く融通が利かない建物では評価されず、 今までの市場と変わらない評価しか得られません。

中古住宅市場で一定の評価(資産価値)を持つ住まいを購入したい人は、 これらのことを考慮していくといいのではないでしょうか。



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